Аренда квартиры по доверенности от собственника – консультация юриста

Все ли вы знаете про образец доверенности на сдачу квартиры в аренду? Изучите образец, узнайте тонкости права РФ и выясните кто платит налог с полученного дохода.

Сдача чужой квартиры – как платить налоги самому?

Здравствуйте.
Ситуация почти как тут: http://forum.klerk.ru/showthread.php?t=472605 (сдаю квартиру отчима по генеральной доверенности), но с нюансом:
Я хочу платить налоги сам, от своего имени. Исключив отчима (владельца квартиры) из всех налоговых ведомостей. Потому что он работает чиновником и не хочет лишних вопросов при проверке доходов.

Патентная система предполагает, что квартира должна быть в собственности у ИП (то есть у меня), а это не так.
Есть только генеральная доверенность с правом сдачи в найм, без права продажи.
Дарение квартиры мне исключенно

Как правильно поступить?

Последний раз редактировалось Январь; 06.02.2013 в 17:34.

  • Цитата

    Сообщение от

    Fgrgx Посмотреть сообщение

    Я хочу платить налоги сам, от своего имени.

    Вы не можете этого делать. Поскольку доход получает собственник. А не владелец доверенности.

  • Fgrgx вне форума

    Клерк

    Хм, а вот тут: http://forum.klerk.ru/showthread.php?t=483169 рассматривается вариант, некого “договора безвозмездного пользования квартирой”. Что это вообще такое? И не решает ли это проблему?
    Какие еще есть варианты избежать уплаты налога собственником?

  • Цитата

    Сообщение от

    Fgrgx Посмотреть сообщение

    легко

    Не задавай глупых вопросов – сначала посмотри ПБУ, НК РФ, ГК РФ – может быть там уже содержится ответ!? Если лень, – смотри сразу УК РФ и не парься!
  • Ну если не рассматривать тот факт, что сдача в аренду уже не пользование, а распоряжение, то действительно легко

  • Цитата

    Сообщение от

    Над.К Посмотреть сообщение

    Ну если не рассматривать тот факт, что сдача в аренду уже не пользование, а распоряжение, то действительно легко

    поскольку мы университетов не кончали, необходимые статьи законис, позволящие забить на эту маленькую деталь, здешние модыраторы с легкостью найдут и без моего скромного участия, не так ли?

    Не задавай глупых вопросов – сначала посмотри ПБУ, НК РФ, ГК РФ – может быть там уже содержится ответ!? Если лень, – смотри сразу УК РФ и не парься!
  • ну, вообще мог бы и скромно поучаствовать

    Не помню никаких номеров строк в никаких декларациях. Склероз.

  • Fgrgx вне форума

    Клерк

    Господа, спасибо, конечно, за развернутые и исчерпывающие ответы. Но мне-то как поступить? Проблема-то висит…
    Может бывают какие-нибудь хитрые договоры “на распоряжение”? Или доверенности с таким правом?

  • Добрый день. Подниму древнюю тему. Получается два варианта по уплате налогов при сдаче квартиры человеком с доверенностью.

    1. Платит собственник (или от его имени) и декларацию сдает либо сам, либо его представитель по доверенности.
    2. Платит тот, кто сдает по доверенности. Но как это оформить, что бы у налоговой не было претензий: безвозмездное использование, с правом сдачи в аренду? Или как-то еще.

    Собственник в другой стране и летать сюда не планирует. Как решить вопрос со сдачей и уплатой налога доверенным лицом? Может есть какие-то работающие схемы?

  • Цитата

    Сообщение от

    Aлександр Посмотреть сообщение

    Добрый день. Подниму древнюю тему. Получается два варианта по уплате налогов при сдаче квартиры человеком с доверенностью.

    1. Платит собственник (или от его имени) и декларацию сдает либо сам, либо его представитель по доверенности.
    2. Платит тот, кто сдает по доверенности. Но как это оформить, что бы у налоговой не было претензий: безвозмездное использование, с правом сдачи в аренду? Или как-то еще.

    Собственник в другой стране и летать сюда не планирует. Как решить вопрос со сдачей и уплатой налога доверенным лицом? Может есть какие-то работающие схемы?

    Если собственник не боится засветиться с доходом от сдачи квартиры, как наши скромные чиновники, то нет проблем, по нотариальной доверенности можно и сдавать и налоги платить, лишь бы все это в доверенности упомянуто было.

  • Цитата

    Сообщение от

    Univers Посмотреть сообщение

    то нет проблем, по нотариальной доверенности можно и сдавать и налоги платить

    Угу. Только декларация подается от имени собственника. И налог уплачивается тоже

  • Зарегистрируйте ИП и заключите договор аренды с собственником. В этом случае вы будете являться налоговым агентом по НДФЛ и перечислять его в бюджет самостоятельно. Раз в год собственник сдает 3-НДФЛ, где укажете, что налог за него уплачен.
    А сам ИП будет сдавать недвижимость в субаренду. И платить с нее налоги.

    Жизнь – не роман Дюма. В жизни бухгалтер всегда один за всех… И эти все на одного бухгалтера!

  • Информация о теме

    Пользователи, просматривающие эту тему

    Эту тему просматривают: 1 (пользователей: 0 , гостей: 1)

    Ваши права

    • Вы можете создавать новые темы
    • Вы можете отвечать в темах
    • Вы не можете прикреплять вложения
    • Вы не можете редактировать свои сообщения
    •  

    Правила форума

    Что нужно предусмотреть заранее

    Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать.

    Договоритесь с другими владельцами жилья

    Если вы не единоличный собственник, то просто отдать свою долю в аренду не получится — нужно спросить разрешения у других владельцев жилья. Если кто-то отказывается идти навстречу, сдавать квартиру нельзя.

    Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов.

    Заключите с жильцами договор

    Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.

    Отсутствие договора вредит всем сторонам. Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты.

    При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.

    Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.

    Можно ли сдавать по доверенности?

    Законодательство РФ допускает сдачу в аренду объектов жилой недвижимости по доверенности на условиях ранее оговоренных с владельцем жилья. При этом доверенность должна соответствовать стандартам оформления, принятым на территории РФ.

    Аренда жилья по доверенности

    Здравствуйте, я хочу снять жилье, сдает квартиру женщина, собственником является ее муж, можно ли заключить договор аренды с ней? У нее есть доверенность от мужа, не заверенная

    Сергей, г. Санкт-Петербург

    Сдача квартиры по доверенности

    2118.jpg

    Юрист: Наталья Шелковая

    сейчас online

    Здравствуйте.

    Заключить договор краткосрочного найма (аренды) жилого помещения можно только с собственником (или лицом, действующим на основании нотариальной доверенности).

    С уважением,

    Шелковая Наталья Николаевна

    2948.jpg

    Юрист: Юлия Тупелекина

    сейчас online

    Добрый день.

    Доверенность, выданная от физического лица физическому лицу, должна  быть нотариально удостоверена.

    Как оформлять

    Оформить доверенность на сдачу квартиры в аренду можно как от руки, так и набрав текст на компьютере. При этом важно следить, чтобы сведения не содержали фактологических ошибок – например, в адресе объекта недвижимости или персональных данных владельца.

    Содержание документа

    • Дата оформления. Указывается в обязательном порядке, так как согласно части первой статьи 186 ГК РФ, доверенность без точной даты признается недействительной.
    • Информация об участниках сделки. В документе должны быть указаны персональные данные доверителя и представителя — они понадобятся для установления их личности.
    • Права и обязанности сторон. Должны быть четко прописаны полномочия каждого из участников. Если доверитель передаёт право на сдачу жилья в аренду и только – формулировка должна быть однозначной: «Даётся право на сдачу в аренду объекта…», а не «Дается право на осуществление манипуляций с недвижимостью». В противном случае появляется возможность для осуществления мошеннических действий.
    • Точные сроки действия документа и порядок его отмены. Если в тексте доверенности не указаны точные сроки – согласно статье 186, п. 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации – документ автоматически считается действительным в течении одного года с момента оформления.
    • Подпись доверителя. Без подписи доверенность считается недействительной. Подпись должна быть расшифрована (указаны полные имя, фамилия и отчество).

    Оформить доверенность может не только гражданин, но и юридическое лицо.

    Важно: Документ, составленный физическими лицами, должен быть заверен нотариально. Согласно положениям статьи 61 АПК Российской Федерации, допустимы и иные, разрешенные законодательно способы заверки документа.

    Стоимость услуг нотариуса при этом напрямую зависит от того, кто является доверенным лицом при найме жилья. Стоимость оформления доверенности на близких родственников составляет 100 рублей, на других граждан – 500 рублей.

    Как зарегистрировать договор

    Если срок аренды составляет меньше года, договор достаточно распечатать в двух экземплярах и подписать.

    Если больше, то в течение 30 дней после подписания его нужно зарегистрировать в Росреестре — в самом органе регистрации, в МФЦ или онлайн, если у вас есть электронная подпись. Придется заплатить пошлину — 2 000 руб.

    Какие бывают?

    Вид доверенности, согласно статье 185 Гражданского Кодекса, определяет ее содержание.

    Разновидности

    • Генеральная. Предполагает передачу прав представителю на любые сделки по сдаче недвижимости внаем. В этом случае не требуется никаких уточнений и оговорок, а текст документа будет стандартным.
    • Одноразовая. Предусматривает передачу прав на сбор и подготовку документации перед сделкой. В теле доверенности в этом случае в обязательном порядке должны быть перечислены документы, которые вправе получить представитель, а также организации их выдающие. Полномочия доверенного лица прекращаются, как только доверителю передается сформированный пакет документов.

    Внимание! Непосредственный процесс заключения сделки (подписания договора аренды, вселение жильцов и получение арендной платы) владелец квартиры будет совершать лично.

    Одноразовая доверенность на совершение сделки. Предполагает передачу прав как по предварительному сбору документов, так и по совершению сделки. В тексте прописывается передача прав на совершение сделки с конкретным человеком, на указанных владельцем квартиры условиях. Дополнительным пунктом является указание, кто в будущем должен будет взимать арендную плату с жильцов и контролировать состояние объекта недвижимости.

    Специальная. Предполагает выдачу разрешения собственником жилья доверенному лицу на заключение договоров аренды с определенным или неопределенным кругом лиц, который обозначен в тексте доверенности (только женщины, только пары, только семьи без детей и др.).

    Дополнительно по желанию владельца квартиры описываются условия сдачи – размер арендной платы, сроки оплаты, и др. Доверенное лицо также обязано регистрировать заключаемые договора в ФНС. Специальная доверенность может быть выдана как бессрочно, так и на оговоренный срок, по истечении которого полномочия доверенного лица прекращаются.

    Для справки: если последующий контроль за сделкой остается за доверенным лицом – срок действия доверенности продлевается до окончания действия договора аренды.

    Важные нюансы

    1. Если владелец объекта недвижимости не имеет возможности лично регистрировать нанимателей в квартире (временно или постоянно) эти права также описываются в тексте доверенности и передаются доверенному.
    2. Если в тексте документа прописаны условия, основываясь на которых доверенное лицо может заключать договора аренды — в структуру договора обязательно включается пункт о существенных условиях (статья 432 Гражданского Кодекса). При их отсутствии заключенный договор признается недействительным и не имеет юридической силы.

      Существенными условиями являются: адрес объекта недвижимости, размер арендной платы, точное расположения той части жилья, которая подлежит сдаче (если квартира сдается не целиком) и др. Сроки и размер платы за жилье не является существенным условием, однако включать этот пункт в структуру документа необходимо.

    3. При оформлении специальной или одноразовой доверенности уместным является указание порядка проведения арендаторами ремонта указанного объекта недвижимости.
    4. Дополнительно могут быть определены полномочия доверенного лица в вопросах взаимодействия с риелторами, агентствами недвижимости и распространению объявлений.

    Внимание! Если доверитель оставляет возможность доверенному лицу передоверять свои полномочия – это должно быть зафиксировано документально.

    Если владелец жилья доверяет представителю самостоятельно устанавливать условия аренды – это также должно быть указано в тексте доверенности.Если доверитель передает права по контролю за исполнением заключенного договора – в доверенности определяются также его права на этот период (роспись в получении арендной платы и др.).

    Обязателен ли нотариус?

    Доверенность можно не оформлять у нотариуса, однако, такой документ не будет признан действительным в случае судебных разбирательств.

    Для справки: функцию нотариуса может выполнить гражданин, обладающий высоким положением – командир воинской части или корабля, главный врач больницы, руководитель администрации, и т.д.

    Однако, обращение к нотариусу потребуется в том случае, если возникнет необходимость прекратить действие документа.

    Если доверенность оформляется для совершения сделок, которые требуют обязательной государственной регистрации – составляться и заверяться они должны в обязательном порядке в нотариальной конторе.

    Когда аннулируется доверенное лицу право?

    Доверенность прекращает действие если:

    • истек срок действия;
    • доверитель прекратил действие документа;
    • отказался от своих полномочий представитель владельца жилья;
    • прекратило свое существование организация, от имени которой выдавался документ;
    • доверитель умер либо его официально признали недееспособным.
    Рейтинг
    ( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
    Загрузка ...