Аренда земли под ИЖС: условия, сроки, порядок оформления, стоимость

Составляющие основной арендной платы: базовая арендная плата и плата с оборота

Плата за пользование арендованным помещением

Основная арендная плата

Составляющие арендной платы, которые подлежат уплате непосредственно за пользование помещением, то есть без учета компенсации каких-либо затрат арендодателя, например по эксплуатации здания, обеспечения здания коммунальными услугами или маркетинговые затраты, направленные на привлечение трафика в торговый центр, часто называют основной арендной платой.

Базовая арендная плата

Самая простая и чаще всего встречающаяся составляющая основной арендной платы – базовая арендная плата, она же БАП, она же фиксированная арендная плата или фикс.

Часть 2 статья 614 ГК устанавливает разновидность порядка определения арендной платы, которая определена в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, первой. Совпадение? Не думаю )

Условие о базовой арендной плате может быть сформулировано в нескольких вариантах, отличающихся лишь принятым у арендодателя управленческим учетом или зависит от сложившегося обычая делового оборота в конкретной местности способа расчета базовой арендной платы, не влияющим по сути на конечный результат, так как от перемены мест слагаемых сумма не меняется:

  • базовая арендная плата устанавливается в твердой сумме платежей за всё помещение за весь срок аренды;
  • базовая арендная плата устанавливается в твердой сумме платежей за всё помещение в неделю / месяц /квартал / год;
  • базовая арендная плата определяется в виде твердой ставки платежей за квадратный метр помещения в месяц / квартал / год.

Плата с оборота

Второй по значимости и частоте применения порядок определения размера арендной платы, предусмотренный Гражданским кодексом, определяется в виде “доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов”.

Применительно к коммерческой недвижимости речь безусловно не о продукции и плодах, а о доходах, то есть о выручке или, очень редко, о прибыли, полученной арендатором в связи с использованием арендуемых помещений.

Чаще всего выручку арендатора называют оборотом, а арендную плату, определяемую в виде доли от полученных доходов, называют платой с оборота или, реже, переменной арендной платой. Часто переменной арендной платой также называют составляющую арендной платы, связанную с возмещением стоимости коммунальных услуг, потребленных арендатором в арендуемом помещении, поэтому для однозначного обозначения лучше остановиться на плате с оборота.

Несмотря на то, что плата с оборота по частоте применения в настоящее время почти на равных соперничает с базовой арендной платой, но активному применению подобного способа определения размера арендной платы способствовал финансовый кризис 2008 года, когда большое количество арендодателей опасаясь освобождения арендованных помещений, арендная плата за пользование которыми тогда чаще номинировалась в валюте, согласились на арендную плату в виде доли от оборота.

Для того, чтобы определить абсолютный размер арендной платы с оборота необходимо определить, что собственно считать оборотом или доходом, доля которого причитается арендодателю.

Здесь на всякий случай напомню, что такое важное для каждой из сторон определение может быть “спрятано” в преамбуле договора, которую многие читают “по диагонали”.

Определяя в договоре что является оборотом арендатора мы не можем не обратиться к Налоговому кодексу и правилам бухгалтерского учета, которые позволяют определять доход (оборот) двумя способами:

  1. кассовый метод – когда доходом считается вся выручка, поступившая арендатору от реализации товаров и услуг;
  2. метод начисления – когда доходом считаются денежные средства, равные стоимости товаров и услуг, хотя и реализованные арендатором (передан товар или фактически оказана услуга), но которые могут быть оплачены в другом отчетном периоде, например, при продаже товаров с отсрочкой платежа или рассрочке платежа полная его стоимость подлежит учету до его полной оплаты покупателем.

Определение способа определения оборота в значительной степени связано с возможностью арендодателя достоверно и наименее для него затратно контролировать такой доход арендатора. Очевидно, что администрирование доходов по методу начисления сложнее и требует больше времени и, соответственно, дороже для арендодателя.

Последним доводом в пользу кассового метода стало введение обязательного использования онлайн касс (для большинства еще летом 2017 года, а окончательно почти для всех спустя еще 2 года), которое также позволило арендодателям сэкономить на сложных и дорогих автоматизированных системах учета продаж (автоматизированных систем сбора продаж) арендаторов, которые не всегда совместимы с программными и аппаратными средствами, используемыми арендаторами. Теперь арендатору достаточно предоставить арендодателю права доступа к данным о продажах в системе оператора фискальных данных, обслуживающего арендатора.

Отдельно стоит обратить внимание на то, что помимо контроля оборота арендатора через ОФД, договоры аренды по прежнему включают в себя обязанность арендатора предоставлять отчеты об обороте и доступ арендодателя к первичным документам бухгалтерского учета арендатора, что объясняется тем, что отчеты об обороте для арендодателя являются первичными документами бухгалтерского учета, на основании которых, если предусмотрено договором, выставляются счета и, если арендодатель является плательщиком НДС, то выставляются счета-фактуры.

Предоставление арендатором недостоверных сведений, вне зависимости от того, сделано это умышленно или по неосторожности, как и в случае нарушения сроков уплаты базовой арендной платы, может повлечь для арендатора не только серьезную материальную ответственность, но и досрочный отказ арендодателя от исполнения договора.

Но не вся выручка включается в оборот (базу для определения размера платы с оборота, выражаясь языком Налогового кодекса), и не вся выручка может иметь одинаковый вес:

  • из оборота как правило исключают возвраты денежных средств, осуществленные арендатором в соответствии с Законом РФ “О защите прав потребителей”. Здесь есть нюансы, заключающиеся в том, что стороны договора аренды легко согласовывают исключения из оборота в виде возвратов товаров, не подошедших по размеру, фасону или цвету (статья 25 Законом РФ “О защите прав потребителей”), но могут “запнуться” на некачественных товарах;
  • уже давно мало кто из арендаторов пытается исключить из оборота комиссии банков при оплате товаров в безналичном порядке, что часто встречалось в начале и середине 2000-х годов;
  • очевидно, что в оборот не включают реализацию товаров через вендинговые аппараты, особенно тех аппаратов, которые не имею онлайн касс (трудность администрирования таких доходов приводит либо к полному исключению таких доходов из оборота, либо установления фиксированной платы);
  • стороны могут согласовать в договоре, что доля арендодателя в обороте арендатора по определенным категориям и/или брендам товаров и услуг может быть разной, из-за чего доходы по таким товарам и услугам выделяются отдельно.

Также необходимо обратить внимание на периодичность начисления арендной платы с оборота, что особенно актуально для тех арендаторов, которые реализуют товары и услуги, подверженные сезонному спросу.

Очевидно, что плата с оборота продавцов новогодних елок и украшений будет уплачиваться только в течение 1-2 раз в году, а оборот цветочных магазинов будет с явно выраженными пиками в даты около 14 февраля, 8 марта, конце мая и 1 сентября.

В таких случаях плата с оборота может начисляться и уплачиваться не раз в месяц, а раз в квартал или раз в год, что позволит сторонам нивелировать сезонность спроса и, как следствие, выручки.

Комбинированная базовая арендная плата и плата с оборота

Необходимо признать, что если базовая арендная плата выгодна в основном арендодателю, то плата с оборота в значительной степени выгодна арендатору, так как его выручка в значительной степени зависит от актуальности и привлекательности реализуемых им товаров и услуг, от их рекламы, качества обслуживания покупателей и привлекательности дизайна для целевой аудитории потребителей арендатора, а также от действий арендодателя по привлечению трафика потребителей в торговый центр, в целом, и в арендуемое помещение, в частности.

Выход из сложившейся ситуации очевиден и соответствует действующему законодательству, а именно последний абзац части 2 статьи 614 ГК РФ устанавливает, что “стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды”.

Учитывая, что в большинстве случаев базовая арендная плата уплачивается авансом, а плата с оборота только после завершения отчетного периода (что очевидно), то наиболее распространенными договорами аренды торговой недвижимости предусмотрена уплата и базовой арендной платы, и платы с оборота, которая определяется в таком случае следующим образом:

«Плата с оборота» означает сумму денежных средств, уплачиваемых арендатором арендодателю за временное владение и пользование помещением, размер которых определяется как положительная разница между суммой доли от оборота и базовой арендной платой за отчетный период.

В таком варианте порядка определения размера арендной платы арендодатель имеет гарантированный доход, а также стимул привлечения трафика потребителей в торговый центр, для получения дополнительного дохода в виде платы с оборота, а арендатор, уплачивающий базовую арендную плату, заинтересован в таком размере оборота (выручки), которая бы покрывала его расходы на уплату базовой арендной платы.

В силу указанных причин такой комбинированный порядок определения размера арендной платы является наиболее привлекательным для обеих сторон и, соответственно, получил большое распространение в последнее десятилетие.

Как взять землю в аренду под ИЖС?

Выделение земли гражданам для частной застройки входит в компетенцию местных органов власти. Участок может быть передан по итогам публичных торгов (аукционов), либо без таковых. Аренда земли под ИЖС может возникать следующим образом:

  • в силу п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ — для возведения индивидуального дома без проведения торгов;

  • согласно п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ срок арендных отношений составляет 20 лет;

  • после завершения строительных работ и возведения дома, арендатор может приобрести право собственности на участок без проведения аукциона.

Для получения участка нужно обратиться с заявление в местный уполномоченный орган власти.

Узнать о наличии свободной земли для застройки можно в земельном отделе местной администрации или через Публичную кадастровую карту — с 2013 года сведения обо всех сформированных участках внесены в ЕГРН и доступны для общего ознакомления через онлайн-ресурс ПКК.

Обратите внимание!

Нужно учитывать, что получить надел в аренду под ИЖС можно с единственной целью — строительство дома. Если на земле будет размещено промышленное производство, либо выявится факт иного нецелевого использования, участок будет изъят в принудительном порядке.

Нарушитель понесет ответственность в виде штрафа и компенсации за ущерб земле.

С последующим выкупом

Возможность последующего выкупа надела предусмотрена нормами ЗК РФ. Для этого необходимо подтвердить завершение строительства и ввод дома в эксплуатацию.

Выкуп при аренде земли под ИЖС характеризуется следующими нюансами:

  • после возведения частного дома — осуществляется без проведения торгов;

  • цена определяется из показателя кадастровой стоимости участка;

  • оформляется в виде договора купли-продажи, который подлежит регистрации в службе Росреестра.

Выкуп возможен только в случае, если строительство было завершено в период срока действия арендного договора.

Если договор истек, а строительство не завершено, арендные отношения можно продлить путем обращения в местную администрацию.

Условия

Аренда земли под ИЖС у администрации оформляет в виде договора, который содержит ряд обязательных и дополнительных условий:

  • предмет — сформированный земельный надел с определенными координатами границ (указывается местоположение участка на местности, его схема, иные характеристики);

  • сведения о сторонах;

  • основание для выделения земли — заявление гражданина, проживающего на постоянной основе в муниципальном образовании, и т.д.;

  • категория земель и вид разрешенного пользования (ИЖС);

  • срок отношений;

  • размер платы и порядок перечисления платежей;

  • ответственность арендатора за нарушение правил пользования землей и возможные меры ответственности.

Условия аренды земли под ИЖС

Как правило, местные власти используют типовой арендный договор.

Уточнить условия можно на официальном сайте местной администрации или в земельном отделе.

Кто может получить землю?

Получение участка в аренду под ИЖС происходит при подтверждении определенных условий:

  • подать заявление может гражданин, который зарегистрирован и проживает в муниципальном образовании (как правило, местными актами установлен минимальный срок проживания, равный пяти годам);

  • получить землю можно однократно — в период действия арендного договора новый участок не выдается;

  • гражданин, чьи постройки уже находятся на запрашиваемом участке, может оформить землю в приоритетном порядке.

Обратите внимание!

Военнослужащие после увольнения со службы и члены их семей могут претендовать на землю под ИЖС в любом выбранном месте жительства, но должны встать в местной администрации на учет.

Закон

Правовые основания регламентированы ЗК РФ. В частности, в гл. V.1 ЗК РФ зафиксированы условия и порядок выделения арендованной земли гражданам для строительства частных домов. Участок, переданный в долгосрочную аренду, подлежит регистрации в службе Росреестра. Правила проведения регистрационных действий определены Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Порядок оформления

Чтобы получить надел в аренду, следует:

  • выбрать свободный участок из земель муниципального фонда путем обращения в местную администрацию или через Публичную кадастровую карту;

  • обратиться к кадастровому инженеру для подготовки схемы размещения участка;

  • подать заявление в муниципальное учреждение;

  • заключить договор аренды;

  • оформить у кадастрового инженера межевой план на надел;

  • зарегистрировать договор через службу Росреестра или МФЦ;

  • получить выписку из ЕГРН.

После завершения строительства в местную администрацию представляется акт согласования с профильными службами и ведомствами о приемке готового объекта и его соответствии законодательству. Сразу можно обратиться за выкупом земельного надела.

Для регистрации права собственности на жилой дом потребуется получить технический план у кадастрового инженера и подать документы в МФЦ.

Сроки аренды земли под ИЖС

ЗК РФ устанавливает максимальный срок аренды земли под ИЖС — 20 лет. При оформлении договора местные власти выдают разрешение на строительство, срок которого может не соответствовать продолжительности аренды (например, на 10 лет). Такая практика соответствует закону, при необходимости разрешение на строительство может быть продлено по обращению граждан.

Обратите внимание!

Также нужно учесть, что закон устанавливает обязанность арендатора приступить к строительству в течение первых трех лет. За соблюдением этого правила будут следить должностные лица Госземконтроля.

Если арендатор не начал возведение частного дома, участок может быть изъят.

Стоимость

Размер арендной платы определяется соглашением сторон, а для его расчета применяются тарифы и методики, утвержденные региональными властями. В настоящее время расчет осуществляется исходя из кадастровой стоимости земли. При аренде земли под ИЖС границы ставок составляют 0.001-2% от показателя кадастровой стоимости.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...