Договор безвозмездного пользования нежилым помещением образец аренды 2018

Вопросы аренды недвижимости должны предусматривать получение дохода, поэтому лучше составлять контракт, чтобы у нем были указаны все необходимые условия.

Что такое безвозмездное пользование помещением

Действующее законодательство, а именно Гражданский кодекс нашей страны, не содержит такого правового понятия, как безвозмездная передача жилого или нежилого имущества. Под такими действиями подразумевается получение ссуды.

Ссуда, это передача любого объекта недвижимости, несмотря на его принадлежность к жилому, или коммерческому фонду, без получения какой-либо материальной выгоды. Сторонами по такой сделке выступают ссудодатель, то есть гражданин, или юридическое лицо, у которого есть объект недвижимости, а также ссудополучатель, человек, либо предприятие, организация, которые берут данное помещение в аренду или найм.

Главным условием такой передачи, является возвращения объекта ссуды в том состоянии, которое было до начала подписания договора, либо в улучшенном, а также оплата всех обязательных платежей (коммунальные и другие услуги) за период, на протяжении которого недвижимостью будут пользоваться.

Безвозмездная аренда нежилого помещения и налогообложение таких сделок регулируется Налоговым кодексом нашего государства, но об этом будет рассказано ниже.

платить налоги с аренды безвозмезной

Данные правоотношения могут возникать между физическими и юридическими лицами в равной степени, без законодательных ограничений.

Существуют следующие формы таких сделок.

  1. Между гражданами (к этой категории относятся и лица без гражданства, которые владеют недвижимостью). Обычно предметом такого соглашения выступают жилые помещения. Заключается между ними договор найма. Налогообложение идет по ставкам, установленным для такой категории (налог на доходы).
  2. Между гражданами индивидуальными предпринимателями (которые выступают как субъекты хозяйственной деятельности), а также юридическими лицами. В основном арендуется коммерческая недвижимость, в некоторых случаях жилая. Сделка оформляется договором аренды, и соответственно включается налогообложение.
  3. Между различными юридическими лицами, куда можно отнести и индивидуальных предпринимателей. Сделка оформляется соглашением об аренде недвижимости.

Основным моментом при заключении сделок аренды, является то, что владелец имущества не получает от этого никакой прибыли или премиальных. Если соглашение оформлено по безвозмездному пользованию, и в нем прописано наличие арендных платежей, налоговая инспекция может за это наложить штрафные санкции и пеню.

Что такое безвозмездная аренда?

В гражданском законодательстве нет понятия передачи недвижимости в пользование. Закон рассматривает данное действие как получение ссуды.

В рассматриваемом случае это означает передачу помещения в пользу юрлица, без получения финансовой выгоды.

Сторонами сделки являются ссудодатель и ссудополучатель. Ссудодатель обычный человек или юрлицо, которые предоставляют площадь. Ссудополучатель гражданин или организация, которые получают помещение в аренду.

При безвозмездной аренде главным условием является возврат имущества в его исходном (или улучшенном) состоянии.

Также ссудополучатель обязан оплачивать отопление, электроэнергию и иные услуг в течение всего времени пользования объектом.

Что такое договор безвозмездного пользования нежилым помещением

Заполнение документаГражданский Кодекс РФ – центральный закон, который устанавливает общие правила безвозмездного пользования. Согласно ст.689 ГК РФ, сделка безвозмездного пользования– это передача ценностей своему контрагенту для конкретной эксплуатации. Последний при этом обязуется вернуть материальную ценность в удовлетворительном состоянии. По смыслу статьи, сделка представляет собой ссуду – передачу имущества в использование без оплаты.

Если контрагенты согласились на бесплатное пользование нежилым объектом, то данное помещение и будет являться предметом соглашения. Помимо этого, предметом также будут являться конкретные действия контрагентов – передача объекта и его сдача.

к содержанию ↑

Договорные отношения

Правила передачи недвижимости в бесплатное пользование установлены главой 36 ГК РФ. Статья 689 Кодекса дает официальное определение ссуды. В рамках соглашения собственник предоставляет партнеру имущество в технически исправном состоянии. Ссудополучатель же принимает помещение, гарантируя его надлежащую эксплуатацию и возврат по окончании срока договора. Вознаграждение контрактом не устанавливается.

Существенным условием сделки является предмет. В соглашении должны быть указаны характеристики недвижимости. К таковым относятся:

  • адрес;
  • наименование;
  • площадь;
  • этажность;
  • кадастровый или инвентарный номер.

Кроме того, в договоре обязательно отражают основания владения объектом. Если актив приобретался ссудодателем после формирования единого госреестра, достаточно зафиксировать данные о регистрации. В остальных случаях придется описывать правоустанавливающие документы.

В контракте указывают и текущее состояние имущества. В силу статьи 689 ГК РФ пользователь обязан избегать причинения вреда. Допустимым признается лишь естественный износ помещения. Для его определения нужна «отправная точка». Информация может включаться в текст договора либо фиксироваться передаточным актом. Ссудодатель также заинтересован в максимально подробном описании недвижимости. Статья 693 ГК РФ возлагает на него ответственность за скрытые дефекты. Обо всех недостатках необходимо уведомить контрагента заранее.

Дополнением к передаточному акту становятся фотографии, паспорта инвентаризации, видеозаписи. Кроме того, при определении степени износа участники вправе пользоваться нормативными актами, например, приказом Росстата № 543 от 29.08.2014. Утрата документом силы не является препятствием. Актуальность понятийного аппарата участники определяют по собственному усмотрению.

Безвозмездное пользование нежилым помещением: особенности оформления, налоговые и юридические последствия

Другим важным моментом становится условие о бесплатности. В тексте договора должно присутствовать указание на безвозмездность сделки. В противном случае соглашение будет признано незаключенным. К такому выводу пришел Верховный Суд РФ в определении по делу № 33а-1228/2012.

Дополнительно стороны оговаривают:

  1. Срок. Сделку разрешено заключать на любой период. Если участники не установят дату завершения сотрудничества, договор безвозмездного пользования нежилым помещением будет действовать до расторжения (ст. 689 и 610 ГК РФ).
  2. Бремя содержания. С момента передачи расходы на недвижимость несет получатель (ст. 695 ГК РФ). К затратам отнесена плата за коммунальное обслуживание, уборку прилегающей территории, а также эксплуатационные издержки (определение суда Свердловской области по спору № 33-8509/2015). Впрочем, стороны могут согласовать иной порядок.
  3. Цели и способы использования. Статьи 689 и 615 ГК РФ наделяют ссудодателя правом разорвать сделку, если имущество эксплуатируется с нарушением установленных правил. Во избежание вольных трактовок и споров назначение объекта лучше зафиксировать договором.
  4. Порядок предоставления и возврата помещения. Соглашение безвозмездного пользования начинает действовать с момента передачи имущества. Дату и правила участники вправе указать в контракте. 5. Разграничение рисков. Статья 696 ГК РФ возлагает на ссудополучателя ответственность за утрату или повреждение вверенного объекта. Компенсировать убытки необходимо, если они стали следствием нарушения порядка эксплуатации или самовольной передачи помещения третьему лицу. Риск гибели полностью ложится на ссудополучателя в случаях, когда угрозу можно было предвидеть и предотвратить. Норма является императивной, а потому изменить порядок договором нельзя (постановление ВАС РФ № 10678/05).

Требований к участникам сделки немного. Заключать соглашения вправе физлица, предприниматели (ИП) и организации. Нет в законодательстве и прямого запрета безвозмездных соглашений между коммерческими компаниями. Возможность таких отношений в бизнесе признается отечественными судами (постановление Восточно-Сибирского окружного ФАС по делу А19-3991/2016). Единственное ограничение установлено п. 2 ст. 690 ГК РФ. Норма не допускает бесплатного использования имущества юридических лиц учредителями, руководителям или иным бенефициарами.

Типовые формы соглашений о ссуде можно отыскать в бесплатных справочных системах. Образцы распространяются бесплатно, но требуют адаптации к условиям реальной сделки. Регистрации договоры не подлежат. Это следует из ст. 689 ГК РФ. Соответствующие разъяснения дали специалисты Росреестра на ведомственном сайте. Исключение предусмотрено для сделок с культурным наследием. Факт заключения таких контрактов обязательно отражается в ЕГРН.

Вопросы и ответы по бухучёту и налогообложению

Подборка по материалам информационного банка “Финансист” системы КонсультантПлюс. Составитель Каширская Е.В.

Основные сведения

В отличие от стандартного договора аренды, в договоре безвозмездной аренды не указывается арендная плата. Арендодатель становится ссудодателем, а арендатор – ссудополучателем. Договор ссуды подтверждает тот факт, что не-собственник использует помещение на законных основаниях.

Договор безвозмездной аренды может быть заключен между юридическими лицами, между физическими (обычно такие соглашения оформляют родственники), а также между физлицом и юрлицом. У физического лица, как и юридического, должна быть в наличии правоустанавливающая документация на помещение. Участником сделки может стать сотрудник в бюджетном учреждении.

Арендуемые нежилые помещения используются разными способами – как офис, склад, магазин, кафе. Ссудополучатель ответственен за сохранность объекта в первоначальном виде. Если из-за него характеристики помещения ухудшаются, то он должен за свой счет восстановить объект или выплатить финансовую компенсацию собственнику. Все эти и другие нюансы прописываются в договоре.

Кто может заключать: стороны договора

По договору ссуды нежилой недвижимости сторонами являются:

  • юридические лица;
  • физические лица или ИП;
  • юридическое и физическое лицо (ИП).

Если такой документ оформляет индивидуальный предприниматель, он вправе действовать от имени физического лица. Но для применения льготной системы налогообложения ему потребуется внести свои реквизиты. К ним относятся все те коды, которые он получил при регистрации в налоговом органе. На основании налоговой регистрации ИП определяются как субъекты предпринимательской деятельности.

Индивидуальный предприниматель не получает статус юридического лица и не приравнивается к юридическим лицам.

Во вводной части документа физические лица указываются с внесением следующих сведений:

  • фамилии, имени и отчества;
  • года и места рождения;
  • паспортных данных;
  • места проживания.

Юридические лица должны вносить данные о себе:

  • наименование компании;
  • форму собственности;
  • реквизиты юридического лица;
  • юридический адрес;
  • кто и на каком основании действует от имени компании;
  • Ф. И. О., должность и паспортные данные уполномоченного лица.

В договоре стороны определяются как ссудодатель и ссудополучатель. Далее по тексту во всех пунктах и подпунктах используются только это определения.

Рекопожатие над документом

Стороны договора называются ссудодателем и судополучателем

К получателю предъявляются требования:

  • достижение совершеннолетия;
  • полная дееспособность;
  • нахождение на момент процедуры в здравом уме и трезвой памяти.

Главное условие для ссудодателя:

  • официальное признание передаваемого помещения нежилым, что указывается в кадастровых записях Росреестра;
  • оформленное на него право собственности с регистрацией в Росреестре.

Если в интересах одного из участников действует доверенное лицо, оно считается не стороной договора, а лишь её представителем, исполняющим технические действия юридического характера, без права на исполняемое действие.

Почему не стоит путать понятия

Неверное понимание содержания сделки грозит участникам проблемами. Так, частные лица нередко пытаются заключить договор бесплатной аренды. Фактически контракт является классической ссудой. Ошибка в названии не меняет правовой природы отношений. Отечественное законодательство попросту не содержит норм о бесплатной аренде. Само определение ст. 606 ГК РФ строится на условиях возмездности. Наличие родственных отношений, взаимной зависимости, симпатии или иных факторов значения не имеют.

Если правила нарушены рядовыми гражданами, к сделке применяются нормы о ссуде. В бизнесе ошибка не встречается, так как оформлением коммерческих контрактов занимаются юристы. Теоретически путаница с наименованием может повлечь налоговый спор. Контролирующие органы поставят под сомнение бесплатность договора и обвинят псевдоарендодателя в сокрытии выручки. Доказывать истинный смысл сделки придется в суде. В лучшем случае соглашение переквалифицируют, начислив недоимку по правилам ссуды.

Приложения и сопутствующие документы при оформлении договора

Оформление безвозмездной передачи нежилого помещенияВ ряде случаев одного только соглашения о бесплатном пользовании недостаточно. Ещё потребуются приложения к договору аренды, безвозмездного пользования нежилым помещением.

В их число будут входить такие данные.

В первую очередь понадобится графическая схема (экспликация), ведь арендатор должен знать, какой частью недвижимости он имеет полное право пользоваться.

Далее в состав приложений могут входить копии технического и кадастрового паспорта, а также других правоустанавливающих документов.

Если предоставляется согласие от супруга наймодателя, то прикладывается и оно. От лица какой-либо из сторон договор может подписать представитель. В этом случае в число приложений должна входить копия соответствующей доверенности.

С приложениями мы разобрались. Теперь перейдём к составу документов, которые оформляются вместе с договором.

Независимо от того, кто выступает арендодателем (ссудодателем), передача и обратный возврат имущества оформляются актом приёма-передачи. В нём описывается состояние недвижимости на соответствующий момент времени, а также фиксируются данные коммунальных счётчиков.

В случае, если имущество передаётся между юридическими лицами, то наймодатель передаёт нанимателю счет-фактуру. Она необходима для ведения налогового учёта по НДС.

На какой срок может заключаться договор

Срок действия документа устанавливается сторонами и обязательно прописывается отдельным пунктом. По его окончании объект должен вернуться к собственнику в том виде, в котором он был передан. Для этого за месяц до завершения срока контрагенту нужно передать уведомление о завершении срока действия ссуды. В назначенный день надо:

  • составить акт передачи недвижимости;
  • поставить подписи о прекращении действия договора.

Если такую процедуру не провести, договор будет считаться автоматически пролонгированным на тот же срок.

Иногда срок действия в документе не ставится. Это означает, что договор заключён на неопределённый период. В таком случае обязательно должны указываться условия прекращения его действия. В любом случае он может расторгаться соглашением сторон.

Договор безвозмездной аренды нежилого помещения

Такое соглашение должно включать в себя несколько важных моментов. По общим правилам договоров, основным в них является предмет, цена, а также срок действия. Исходя из этого, данный договор должен содержать в себе следующие обязательные реквизиты:

  • предмет, то есть индивидуальные признаки самого помещения (место расположения, квадратура, технические особенности), так как именно из данной позиции, впоследствии и будет происходить расчет налогов, для их уплаты, кроме этого, в случае спора с налоговой, договор можно будет предоставить в суде, или высших органах, как мотивированное обоснование правомерности действий;
  • цена, в данном случае идет речь о безвозмездной ссуде, поэтому должно быть указано, что плата за пользованием недвижимого имущества не берется;
  • срок, его стороны устанавливают по своему усмотрению, но если он будет превышать один год, значит, на такое соглашение распространяются требования, выставляемые к аренде, то есть договор подлежит обязательной регистрации в государственном реестре;
  • последнее, это обязанность ссудополучателя производить оплату коммунальных и других расходов, на содержание помещения, а также вернуть его в первозданном виде, или улучшенном.

Исходя из таких требований, можно прийти к выводу, что налог за безвозмездную аренду объекта недвижимости будет формироваться исходя из договора, в котором будут четко прописаны индивидуальные и технические особенности объекта.

Важно знать, что данная сделка, по своей правовой природе включает в себя не только ссуду, но и некоторые положения договора аренды.

Регистрация договора

Договор безвозмездной аренды нежилого помещенияЕсли договор заключен на срок до 12 месяцев, то регистрация не нужна, однако в этом случае при возникновении разногласий между сторонами решить их будет сложно.

Бессрочный договор тоже не подлежит регистрации.

Регистрировать необходимо только тот договор, который заключается на срок более 1 года, причем в тексте должна быть указана конкретная дата его расторжения.

Отличия договоров безвозмездного пользования и аренды

Безвозмездное пользование стоит отличать от арендных отношений. Конкретные различия указаны в следующей таблице:

Пользование Аренда
Передача бесплатна Нежилое помещение передается за определенную плату
Стороны: ссудодатель и ссудополучатель Стороны: Арендодатель и арендатор
Ссудополучатель полностью отвечает за объект Арендодатель обязан проводить капитальный ремонт
Выкуп имущества не предусмотрен Предусмотрен выкуп имущества

Ответственность за сохранность имущества схожа у обоих типов договоров. За все недостатки, которые имели место до заключения сделки, отвечает собственник помещения.

За текущий ремонт и повреждения объекта во время действия сделки отвечает пользователь. Риск случайной гибели нежилого помещения распределяется аналогичным образом. Тем не менее, в самом договоре можно предусмотреть индивидуальные условия ответственности.

к содержанию ↑

Чтобы легче было получить представление о том, как должен выглядеть договор безвозмездной аренды (ссуды), мы приводим примерный образец соглашения.

Его можно взять за основу для подготовки текста собственной сделки. При редактировании добавьте свои пункты или исключите лишнее.

Надеемся что, данный материал помог вам разобраться в особенностях безвозмездной аренды коммерческого объекта недвижимости.

Форма Договор безвозмездного пользования нежилым помещением

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...