ИП продает имущество, используемое в предпринимательской деятельности

Налогообложение дохода от продажи недвижимого имущества индивидуальным предпринимателем – «упрощенцем» во многом зависит от момента приобретения этого имущества и целей его использования. Рассмотрим какие налоги должен заплатить ИП при продаже недвижимости.

Имущество приобретено и использовалось для личных целей

Если недвижимость была приобретена для личного пользования предпринимателя, выручка от ее продажи не является доходом от предпринимательской деятельности. Поэтому данная сумма должна облагаться НДФЛ, а не налогом по УСН.

При этом, если имущество находилось в собственности предпринимателя более трех лет, доход от его продажи полностью освобождается от налога. Основанием для этого является льгота по п. 17.1 ст. 217 НК РФ, а ранее, до ее введения – имущественный вычет по п. п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Если с момента приобретения недвижимости три года не прошло, предприниматель может воспользоваться имущественным вычетом на сумму не более 1 млн руб. (п. п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Такой подход к налогообложению выгоден для предпринимателя. В тоже время, по мнению Минфина РФ, применять его можно лишь в том случае, если индивидуальный предприниматель не учитывал расходы на приобретение недвижимости при расчете налога по УСН (Письма от 30.10.2009 N 03-11-09/364, от 07.10.2009 N 03-04-05-01/730). При этом ФНС России считает, что к моменту продажи недвижимости индивидуальный предприниматель должен также прекратить ее использование в своей предпринимательской деятельности (Письмо от 19.08.2009 N 3-5-04/1290@ (п. 1)).

Если указанные требования не выполнить, то такой вариант налогообложения вызовет претензии проверяющих. Налоговые органы могут отказать предпринимателю в льготах по НДФЛ и пересчитать “упрощенный” налог, включив в базу для налогообложения  доход от реализации недвижимого имущества.

Почему налоговая начислила сотни тысяч рублей?

Николай — предприниматель и работал на УСН. Он получал доход от аренды. А если он получал доход от аренды, значит, использовал свою недвижимость для бизнеса.

Когда он продал личное помещение, то как будто получил доход уже не как обычный собственник, а как предприниматель. А значит, и доход от продажи этого имущества можно считать выручкой ИП — все 10,5 млн рублей.

Никаких вычетов при продаже недвижимости на упрощенке со ставкой 6% не положено. И освободить объект от налога с учетом срока владения тоже не получится. Вся сумма от продажи помещения — это доход, с которого в бюджет положено заплатить налог. Плюс штраф 10% и пени. Так и набежало 720 тысяч рублей.

Какой налог уплачивает предприниматель при продаже некоммерческого имущества

ИП на УСН при продаже недвижимости, которая не использовалась для получения прибыли, должен будет оплатить НДФЛ на общих основаниях. Однако он также может избежать уплаты налога в двух случаях.

Если недвижимость была в собственности более 3 лет, при условии:

  • что она передавалась предпринимателю в порядке наследования и по договору дарения от физлица;
  • ИП стал владельцем в результате приватизации;
  • предприниматель получил право собственности по договору пожизненного содержания с иждивением, как налогоплательщик-арендатор.

В остальных случаях, чтобы не уплачивать НДФЛ, предприниматель должен владеть недвижимостью более 5 лет.

Доходы

Перечень доходов ИП на УСН, которые облагаются налогами, регулируется пунктом 1 статьи 346.15 НК РФ. В число таких поступлений входят внереализационные доходы, поступления от продажи имущества (товаров, услуг), работ, услуг и имущественных прав. Если предприниматель безвозмездно получил активы, он должен учесть в базе их рыночную стоимость.

Согласно пункту 1 статьи 249 НК РФ, доходом от реализации признается выручка от продажи товаров, работ и услуг как собственного производства, так и ранее приобретенных. Такими доходами считаются все поступления, связанные с расчетами за проданные товары и работы.

Все доходы учитываются по мере их поступления и по факту получения оплаты. Датой их получения может признаваться день получения денег в кассу или на банковский счет, день погашения задолженности другим способом. В качестве такого способа может выступать взаимозачет. Если передано имущество или права на него, нужно указать в документах день его получения.

ИП на ЕНВД

Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход применяется в отношении определенных ст. 346.26 НК РФ видов деятельности. К ним относятся, например, розничная торговля, услуги общественного питания, ветеринарные услуги, бытовые услуги, услуги по перевозке грузов и пассажиров. Перечень носит закрытый характер, то есть только в отношении доходов от указанных видов деятельности можно уплачивать ЕНВД.

Деятельность по продаже недвижимости или транспорта вмененкой не облагается. Это означает, что доходы от реализации будут облагаться по иной системе налогообложения: общей системе налогообложения или упрощенной системе налогообложения (в случае, если предпринимателем было подано соответствующее уведомление, и в Едином государственном реестре имеются подходящие виды экономической деятельности (ОКВЭД)).

Нужно сказать, что продажа коммерческой недвижимости на ЕНВД влечет за собой неприятные налоговые последствия по общей системе налогообложения в размере 13% налога на доходы физических лиц и 20% налога на добавленную стоимость.

Что на это возразил предприниматель?

Вот какие аргументы привел мужчина:

  1. Он купил помещение как физлицо, задолго до регистрации ИП.
  2. Продавал недвижимость тоже как физлицо. В договоре не было ссылок на его статус ИП. Деньги от продажи он получил на свой личный счет.
  3. Как предприниматель он не занимался продажей недвижимости: такого вида деятельности в регистрационных документах нет.
  4. В похожих ситуациях раньше Минфин разделял доходы по видам и налогам. По этому поводу были официальные письма.

Продажу жилой бизнес-недвижимости освободили от обложения НДФЛ

Доходы от продажи жилой недвижимости, использовавшейся физлицом при ведении предпринимательской деятельности, с 01-01-2019 года будут освобождаться от обложения НДФЛ в общем порядке.

С 01.01.2019 это ограничение частично снимается. Не платить НДФЛ можно будет в том числе, при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, независимо от того, имела ли эта недвижимость какое-либо отношение к бизнес-деятельности или нет.

к меню ↑

Рассмотрим другие примеры

Что делать, если предприниматель хочет продать недвижимость, которая использовалась в коммерческих целях? Все будет зависеть от той системы налогообложения, по которой работает ИП.

Предприниматели на упрощенке, продающие коммерческую недвижимость, будут обязаны заплатить налог в размере 6%. Потому что сумма, полученная в результате сделки, будет приравниваться к доходу.

Однако с 2019 года ИП, работающие по ОСН, могут не уплачивать налоги на доходы от продажи коммерческой недвижимости и движимости, кроме той, которая непосредственно участвовала в предпринимательской деятельности:

  • они владели квартирами и жилой площадью более 5 лет;
  • автомобилями более 3 лет.

Как было раньше

Напомним, что до изменений, внесенных в 2019 году в порядок уплаты НДФЛ предпринимателями, действовали совершенно другие правила. В частности, налоговые имущественные вычеты нельзя было применять при реализации ИП имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности. Понятно, что объектов, не относящихся к данному разряду, данное ограничение не касалось.

Когда подавать декларацию?

Декларации по налогу на прибыль подаются ежемесячно или ежеквартально. Срок подачи годовой декларации ограничивается 28 марта следующего за отчетным года.

Срок оплаты НДС установлен ежемесячными авансовыми платежами. Окончательный расчет производится до 28 марта следующего за отчетным года.

Как считают суды?

Арбитражная практика по таким спорам противоречива.

Существуют решения судов, которые принимали решения в пользу налоговых органов, если объект недвижимости на момент реализации или за некоторое время до этого использовался “упрощенцем” в предпринимательской деятельности.

К ним относятся, например, Постановления:

  • Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 N 18384/12;
  • ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.08.2012 N А78-9263/2011 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 06.12.2012 N ВАС-15941/12);
  • ФАС Западно-Сибирского округа от 19.05.2014 N А67-3365/2013;
  • ФАС Северо-Западного округа от 24.12.2012 N А66-4622/2012.
  • ФАС Уральского округа от 05.12.2012 N Ф09-11733/12, от 13.11.2012 N Ф09-10672/12, от 28.09.2012 N Ф09-8627/12, от 26.04.2012 N Ф09-2845/12, от 02.02.2011 N Ф09-2465/10-С3, от 04.08.2010 N Ф09-5178/10-С3;
  • ФАС Центрального округа от 29.03.2012 N А09-4957/2011;
  • ФАС Поволжского округа от 26.07.2011 N А12-23664/2010.

В то же время имеются судебные решения,  которые, рассматривая аналогичные обстоятельства, указывают, что реализация недвижимости осуществлялась не в рамках основной предпринимательской деятельности и выручка от ее продажи в доходы по УСН не включается.

Такие выводы можно найти в Постановлениях:

  • ФАС Уральского округа от 26.01.2010 N Ф09-11305/09-С3 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 20.08.2010 N ВАС-6946/10);
  • ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2012 N А05-5609/2011;
  • ФАС Уральского округа от 03.04.2012 N Ф09-1610/12.

Следует отметить, что, при отсутствии четкой позиции судов, для налогоплательщика существуют достаточно серьезные налоговые риски. Поэтому, индивидуальным предпринимателям целесообразно соблюдать разумную осторожность и подходить к налогообложению дохода от продажи недвижимого имущества с учетом рекомендаций контролирующих органов.

Продажа имущества при ликвидации ИП

Продажа имущества при ликвидации ИПЕсли предприниматель намеревается закрыть ИП и распродать все имущество, которое он использовал для осуществления предпринимательской деятельности, отчуждением следует заняться до начала процедуры ликвидации. При этом выгодней будет заранее перейти на УСН. В таком случае размер налога будет несколько ниже.

Если же гражданин сперва ликвидирует ИП, а только потом распродаст недвижимость, ему потребуется далее внести в казну 13 % от вырученной суммы в качестве подоходного налога. Никаких льгот дополнительных для таких случаев не предусмотрено. Тот факт, что на момент продажи лицо уже не будет являться ИП, все равно не позволит ему пользоваться льготами ст. 217 НК РФ.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...