9.2 Определение потенциального валового дохода

Чтобы понять, что такое валовый доход, и какое влияние оказывает показатель на предпринимательскую деятельность, следует выявить его составляющие элементы.

3.1. Потенциальный валовый доход

Потенциальный валовый доход (ПВД) – доход, который способен приносить объект при сдаче его или его элементов в аренду и получении арендной платы в полном объеме:

P V D = A C × N {displaystyle PVD=ACtimes N} {displaystyle PVD=ACtimes N}

где: A C {displaystyle AC} {displaystyle AC} – арендная ставка, ден.ед./ед.площади/год; N {displaystyle N} {displaystyle N} – Количественная характеристика объекта, например, ед., кв.м.

Связь PVD с другими уровнями дохода от эксплуатации объекта описывается следующими формулами:

P V D − N Z − N P + D X P R = D V D {displaystyle PVD-NZ-NP+DX_{PR}=DVD} {displaystyle PVD-NZ-NP+DX_{PR}=DVD}

D V D − O R − R Z = C H O D {displaystyle DVD-OR-RZ=CHOD} {displaystyle DVD-OR-RZ=CHOD}

где: P V D {displaystyle PVD} {displaystyle PVD}– потенциальный валовый доход, ден.ед.; N Z {displaystyle NZ} {displaystyle NZ}– потери от недозагрузки, ден.ед.; N P {displaystyle NP} {displaystyle NP}– потери от неплатежей, ден.ед.; D X P R {displaystyle DX_{PR}} {displaystyle DX_{PR}}– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.; D V D {displaystyle DVD} {displaystyle DVD}– действительный валовый доход, ден.ед.; O P < {displaystyle OP<} {displaystyle OP<}– операционные расходы, ден.ед.; P Z {displaystyle PZ} {displaystyle PZ}– расходы на замещение, ден.ед.; C H O D {displaystyle CHOD} {displaystyle CHOD}– чистый операционный доход, ден.ед..

На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь.Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду.Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания

Расчет величины потенциального ВВП

Чтобы сделать расчет величины потенциального валового внутреннего продуктанеобходимо принимать во внимание уровень безработицы. Впервые эту величину математически обосновал один американский экономист – Артур Оукен. На основе своих расчетов он сформулировал закон, согласно которому, если реальный уровень безработицы выше естественного на 1%, то отставание в показателе ВВП будет 2,5%. Данный закон был принят в экономическую науку, а коэффициент Оукена равен 2,5.

Стоит отметить, что при расчете потенциального ВВП индекс цен не учитывается, но принимаются во внимание все виды безработиц (циклические, фрикционные и структурные).

В экономической литературе потенциальный ВВП принято обозначать буквой Y со звездочкой * или апострофом ‘.

Итак, Y*=Y/1-k *(u-u*)

Y – реальный ВВП,

k – коэффициент Оукена,

u – реальный уровень безработицы,

u* – естественный уровень безработицы,

(u-u*) – уровень циклической безработицы.

Понятие  термина «валовый доход»

При оценке финансового состояния организации или государства обязательно рассчитывается показатель валового дохода.

Понятие «валовый доход» используют экономисты и работники бухгалтерии для оценки результатов деятельности организации.

Показатель валового дохода дает возможность оценить эффективность работы предприятия посредством вычисления  прибыли фирмы.

Валовый доход— это общая сумма выручки фирмы при реализации:

  • производимых ею товаров и услуг;

  • недвижимости и других основных средств;

  • нематериальных активов;

  • акций;

  • прав на интеллектуальную собственность.

Валовый доход также включает получаемую плату от сдачи в аренду оборудования или недвижимости, а также других видов оказываемых фирмой услуг нетоварного характера.

В валовый доход включают также прочие виды поступлений:

  • средства, поступившие на счет предприятия от контрагентов (третьих лиц) по решению суда;

  • пени, штрафы, уплаченные контрагентами за нарушение договорных обязательств;

  • банковские проценты

  • страховой резерв;

  • финансовая помощь или взносы на благотворительные цели и иная безвозмездная помощь;

  • роялти и дивиденды;

  • доход от операций по реализации (продаже) ценных бумаг;

  • страховые выплаты;

  • прочие поступления.

Нематериальная составляющая валового дохода

Стоит отметить, что валовый доход имеет также нематериальную составляющую.

К такой составляющей можно отнести полученные доходы от:

  • капитальных вложений и операций по реинвестированию;

  • накоплений на пенсионных счетах;

  • размещения депозитов на банковских счетах;

  • международной финансовой помощи согласно международным финансовым договоренностям.

3.3. Операционные расходы

Постоянные расходы – не зависят от загрузки объекта недвижимости (например, арендные или страховые платежи).

Переменные расходы – зависят от загрузки объекта недвижимости (например, оплата электроэнергии, затраты на уборку и т.п.).

Таблица 72. Характеристики сопоставимыхобъектов для определения средней ставкиарендной платы производственно-складскихпомещений

Характеристики Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Объект № 4
Источник информации Собственник, тел. 785-97-88 Собственник, тел. 217-34-56, 217-39-38 Собственник, тел. 763-22-85 Собственник, тел. 509-40-94
Местоположение г. … г. … г. …, 3-й … проезд г. …, Малино
Общая площадь кв. м 2 000 800 400 80
  ОСЗ 2-х этажное, отапливаемое, со всеми коммуникациями, высота потолков 4-5 м Отапливаемое, охрана, удобный подъезд На территории базы, отапливаемое, со всеми коммуникациями На территории складского комплекса
Уровень отделки помещений Рабочее состояние Рабочее состояние Рабочее состояние Рабочее состояние
Ставка арендной платы, долл./кв. м/год $90 $90 $96 $96
Средняя ставка арендной платы, долл./кв. м/год $93

Таким образом,  ставка арендной платы дляпроизводственно-складских помещений будетопределяться, как средняя ставка арендной платыпо выбранным объектам, скорректированная сучетом поправки на отсутствие отопления.

Методика расчета валового дохода

Валовой доход представляет собой первичный показатель при определении финансовых результатов предприятия за отчетный период, поэтому зависит непосредственно от цены продаваемой продукции или предоставленных услуг, а также количества реализованного товара и вычисляется по формуле:

Сумма валового дохода = Цена реализованной продукции (предоставленных услуг)  Х Количество реализованной продукции (предоставленных услуг).

В торговле валовый доход определяют по общей выручке от продажи товаров.

Помимо этого существует показатель, который называется уровнем доходности предприятия и представляет собой коэффициент, определяющий непосредственный доход в процентном соотношении.

Уровень доходности определяется по формуле:

Коэффициент доходности = Сумма валового дохода/Количество реализованной продукции (предоставленных услуг) Х 100 %.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЗМОЖНЫХ ПОТЕРЬ ОТ ПРОСТОЯ(НЕДОЗАГРУЗКИ) ПОМЕЩЕНИЯ И ПОТЕРЬ ОТ НЕДОСБОРААРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Для оцениваемого помещения коэффициентнедоиспользования дляпроизводственно-складских помещений составит 25%,определяется из расчета того, что арендодательтри месяца тратит на поиск арендатора (3/12 х 100 %) =25% или в долях 0,25. Таким образом, коэффициентзагрузки составит (Кз) = 1 – 0,25 = 0,75. Для офисных иторговых помещений коэффициентнедоиспользования  составит 17%, определяетсяиз расчета того, что арендодатель два месяцатратит на поиск арендатора (2/12 х 100 %) = 17% или вдолях 0,17. Таким образом, коэффициент загрузкисоставит (Кз) = 1 – 0,17 = 0,83.

По сложившейся практике, арендные платеживносят заранее (авансовыми платежами), в связи сэтим, коэффициент сбора платежей (Кс) принимаемравным 1,0.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОЭФФИЦИЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ

Любой объект недвижимости имеет ограниченныйсрок, в течение которого его эксплуатацияявляется экономически целесообразной. Доход,приносимый объектом недвижимости за этот период,должен быть достаточным, чтобы:
* обеспечить требуемый уровень дохода навложенный капитал (норма дохода или ставкадисконтирования);
* окупить первоначальные инвестициисобственника (норма возврата капитала).

В соответствии с этим, ставка капитализациивключает две составляющие – норму возвратакапитала и норму дохода на капитал (ставкадисконтирования).

Определение ставки дисконтирования

Создание (приобретение) и эксплуатация объектанедвижимости является самостоятельным бизнесом,требующим дохода.

Ставка дисконтирования включает в себя:
* безрисковую ставку;
* премию за различные виды рисков.

Безрисковая ставка отражает уровень дохода поальтернативным для собственника инвестициям сминимально возможным уровнем риска. В качествебезрисковой могут использоваться процентныеставки по депозитам наиболее крупных и надежныхбанков, ставки доходности по государственнымценным бумагам и др.

Премия за риск отражает дополнительный доход,который ожидает получить типичный инвестор,вкладывая средства в объект недвижимости. Вбольшинстве методик рассматриваютсясоставляющие премии за риск:
* премия за риск инвестирования в объектынедвижимости;
* премия за низкую ликвидность;
* премия за инвестиционный менеджмент.

Определение безрисковой ставки

Для определения безрисковой ставки можнопользоваться как среднеевропейскимипоказателями по безрисковым операциям, так ироссийскими. В случае использованиясреднеевропейских показателей к безрисковойставке прибавляется премия за рискинвестирования в данную страну, так называемыйстрановой риск.

В качестве возможных безрисковых ставок впределах РФ принято рассматривать следующиеинструменты:
* Депозиты Сбербанка РФ и других надежныхроссийских банков.

Применение ставок по депозитам Сбербанка РФ идругих российских банков достаточно ограниченов связи с непродолжительностью сроков, накоторые принимаются депозиты (как правило, доодного-двух лет). Все это сужает возможностиприменения данных инструментов.

* Западные финансовые инструменты(государственные облигации развитых стран, LIBOR).

Сложности при использовании ставки LIBOR (London InterBank Offered Rate – ставка Лондонского межбанковскогорынка по предоставлению кредитов)обуславливается ее краткосрочностью (не болееодного года), а также более высокими уровнямириска по сравнению с вложениями вгосударственные ценные бумаги. Средигосударственных облигаций в оценочной практикенаиболее целесообразно использовать 10-летниеказначейские облигации США.

* Ставки по межбанковским кредитам РФ (MIBID, MIBOR,MIACR).

Ставки рассчитываются сроком от 1 дня до 1 года.Очевидно, что использование значений данныхставок для расчета безрисковой доходности неявляется целесообразным, прежде всеговследствие их краткосрочного характера. Крометого, доходность, заложенная в межбанковскихкредитах, учитывает риск их невозврата, что такжеобуславливает необходимость отказа отиспользования данного инструмента в процессеоценки.

* Ставка рефинансирования ЦБ РФ.

Ставка рефинансирования – процентная ставка,которую использует Центральный банк припредоставлении кредитов коммерческим банкам впорядке рефинансирования. Данная ставка могла быпо своей экономической сущности применяться,пожалуй, только при оценке кредитно-финансовыхинститутов, а также ставка рефинансированияявляется инструментом денежно-кредитнойполитики Центрального банка и, следовательно,используется последним для целенаправленноговоздействия на финансово-банковскую сферу идалеко не всегда отражает реальную ситуацию,сложившуюся на рынке.

* Государственные облигации РФ.

Государственные облигации РФ представленырублевыми и валютными финансовымиинструментами.

События августа 1998 г. (дефолт) значительноснизили доверие к рублевым облигациям, поэтому внастоящий момент их достаточно сложнорассматривать в качестве безрисковых вложений.

* Валютные облигации РФ представлены двумявидами: внутренним (ОВВЗ) и внешним(еврооблигации).

На практике чаще всего применяют именно этуставку, учитывая ее долгосрочность.

Таким образом, в качестве безрисковой ставки врасчетах используется ставка доходности поеврооблигациям Минфина со сроком погашения31.03.2030 г., составляющая 7,61% на   5 июля 2004 г.

Определение премии за риск инвестирования вразличные объекты недвижимости

Риски вложения в объект недвижимостиподразделяются на два вида. К первому относятсясистематические и несистематические риски, ковторому – статичные и динамичные.

На рынке в целом преобладающим являетсясистематический риск. Стоимость конкретнойприносящей доход собственности может бытьсвязана с экономическими и институциональнымиусловиями на рынке. Примеры такого вида риска:появление излишнего числа конкурирующихобъектов, уменьшение занятости населения в связис закрытием градообразующего предприятия,введение в действие природоохранныхограничений, установление ограничений науровень арендной платы.

Несистематический риск – это риск, связанный сконкретной оцениваемой собственностью инезависимый от рисков, распространяющихся насопоставимые объекты. Например: трещины внесущих элементах, изъятие земли дляобщественных нужд, неуплата арендных платежей,разрушение сооружение пожаром и/или развитиепоблизости от данного объекта несовместимой сним системы землепользования.

Статичный риск – это риск, который можнорассчитать и переложить на страховые компании,динамический риск может быть определен как”прибыль или потеря предпринимательскогошанса и экономическая конкуренция”.

Расчет премии за риск представлен в Таблице«Факторы риска, влияющие на объектнедвижимости».

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...