Что такое ипотека, как взять ипотечный кредит

В этой статье объясняю, что такое ипотека, в чем преимущества попупки квартиры в ипотекуи какие возможны риски для покупателя.

Содержание

Возможно, вам будет интересно

Ипотека: как увеличить сумму кредита

Как накопить на первоначальный взнос

Как получить скидку на ставку при оформлении ипотеки

Об ипотеке простыми словами

Ипотека – это целевой займ. Он оформляется на крупную сумму, поэтому чаще всего ее оформляют при необходимости приобретения дорогостоящих товаров:

  • Недвижимости;
  • Автомобиль;
  • Оплата обучения;
  • Лечение;
  • Предметы роскоши.

Untitled1%20%286%29.png

Крупная сумма займа подразумевает также довольно продолжительный срок ее выплаты. Таким образом, ипотека относится к долгосрочным кредитным обязательствам. И есть еще один нюанс, который характерен для ипотеки – наличие залога. Большая сумма физическому лицу не может быть выдана под «честное слово». Банку необходимо подтверждение оплаты кредита. Доходы заемщика не могут стать таким гарантом, так как клиент может потерять источник дохода, вследствие чего банк понесет потери.

Поэтому ипотека выдается только залог, которым обычно выступает недвижимость.

Что такое ипотека на жилье?

Ипотека на жилье не означает, что потребитель обязательно планирует приобрести квартиру или загородный дом. В данном случае «жилье» – это форма залога. То есть покупать клиент может автомобиль, но в качестве залога за него выставляет квартиру. Естественно, при таком типе обращения клиент уже должен иметь в собственности подходящее жилье. Обратите внимание, что банк может отказать в предоставлении ипотеки, если залоговая квартира является неликвидной или имеет определенные обременения.

Untitled2%20%286%29.png

В случае с ипотекой на жилье, невыплаты долга банку приводит к тому, что заемщик лишается залоговой квартиры. При этом изначальная покупка останется в его собственности. Существует небольшой нюанс. Если расходы банка будут превышать стоимость залоговой квартиры, с молотка пойдет не только заранее условленный залог, но и другая недвижимость клиента. Такой недвижимостью может стать и только что приобретенная в ипотеку машина или другое имущество по решению суда.

Что такое ипотечная ссуда?

Ипотечная ссуда или кредит предполагает, что в качестве залога будет выступать приобретаемая недвижимость. На момент обращения в банк у клиента может иметься в собственности другая недвижимость, но это не обязательное условие. Фактически, гражданин может обратиться в банк для получения ипотечного кредита, даже если у него почти ничего нет, за исключением суммы для первоначального взноса и постоянного дохода.

Банк рассматривает таких клиентов как потенциальных собственников. Одним из этапов оформления ипотечной ссуды является приобретения жилья и ее регистрация на заемщика. Гражданин может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, так как она принадлежит ему. Однако в случае невозможности погашения долга перед банком права собственности на квартиру переходят к банку. Он, в свою очередь, продает это жилье, чтобы окупить собственные расходы. Обратите внимание, что банк в таком случае возвращает не только потраченные для выдачи ипотеки средства, но и проценты, которые заемщик должен был оплачивать.

В чем разница между ипотекой и кредитом?

Основным отличие кредита от ипотеки является залог. Выступает в качестве залога приобретаемое имущество или уже имеющееся – роли не играет. Также нет разницы, на какие цели пойдут средства. К примеру, несмотря на предложения по ипотеке, банки не отказываются и от предложений с целевыми кредитами на жилье.

Наличие залога для банка является своеобразным гарантом выплат, поэтому клиенты получают определенные льготы. Если сравнивать условия по обычному кредиту и ипотеке, то ипотека выглядит намного более привлекательной. Дело не только в возможной сумме и сроке выплат. Основное преимущество заключается в пониженной процентной ставке. К 2018 году ставка по ипотеке снизилась до 9,5% годовых. Это среднее значение по всем крупнейшим банкам России. А вот ставка по целевому кредиту на жилье начинается в районе 12% годовых. Учитывая, что клиент платит на протяжении нескольких лет, разница в процентной ставке достаточно ощутимая.

Еще одним отличием российского рынка ипотечного кредитования является господдержка, благодаря которой ставки по ипотеке можно снизить еще больше.

Схема работы ипотеки

Ипотечный кредит имеет стандартный алгоритм:

  • Потенциальный заемщик обращается в банк. Подается заявка с указанием желаемой суммы и цели кредита. Особое внимание стоит уделить именно цели, поскольку при неточной формулировке заявку придется оформлять заново. Нужно указать, что конкретно клиент планирует покупать: вторичное жилье, новостройку, либо займ берется на рефинансирование с залогом в виде квартиры.
  • Подавая заявку, клиент обязан предоставить в банк справку 2-НДФЛ и копию трудовой книжки, где имеются данные о стаже работы. Вместе с представленными документами банк изучает кредитную историю и кредитный рейтинг клиента. Если кредитор посчитает обратившегося платежеспособным, кредит одобряется.
  • Заемщик ищет на первичном или вторичном рынке квартиру и предоставляет в банк документы на нее.
  • В случае одобрения сделки банком стороны подписывают договор. Чаще всего расчет между покупателем и продавцом происходит именно на данном этапе: покупатель помещает деньги на счет или в банковскую ячейку, но доступа к средствам продавец пока не имеет.
  • Кредитор готовит документы для регистрации перехода прав собственности и обременения недвижимости. Оформляется закладная – ценная бумага, владелец которой имеет право стать собственником, либо продать имущество и погасить долг. Подаются документы в Росреестр, закладная остается у банка.
  • Как только оформляются документы, продавец получает доступ к деньгам.

В момент погашения ипотечного кредита – банк возвращает закладную. Если заемщик в определенный момент перестает платить по кредиту, банк выставляет недвижимость на продажу.

Часть денег идет на погашение оставшегося долга, часть возвращается заемщику.

Суть ипотечных кредитов

Ипотечный кредит – это предоставление помощи гражданам при покупке нового жилья или других дорогостоящих товаров. На сегодняшний день ипотека является самым выгодным предложением в сфере приобретения недвижимости, если у клиента недостаточно средств для покупки. В зависимости от типа жилья необходимо иметь 50-15% от стоимости недвижимости, чтобы получить в собственность новую квартиру или дом.

Для многих граждан ипотечный кредит – единственная возможность получить собственное жилье, ведь для получения такой помощи необходимо совсем немного:

  1. Иметь постоянный доход;
  2. Иметь сумму для первоначального взноса;
  3. Подходить по требованиям банка.

Этот способ кредитования удобен как для заемщика, так как предлагает выгодные условия, так и для кредитора, так как снижает риск невыплаты кредита до минимума.

Untitled4%20%284%29.png

Плюсы и минусы ипотечного кредитования

Финансовые эксперты не рекомендуют брать ипотеку тем, кто вынужден платить ежемесячный взнос, превышающий половину семейного дохода. Цены ежегодно растут, и если кредит уже изначально становится обузой, то дальше будет еще труднее.

Что из себя представляет ипотека, как она устроена и как использовать ипотечное кредитование инвестору

Ипотека может быть выгодна в том случае, если платежи составляют менее половины дохода, при этом у заемщика имеются перспективы роста заработной платы.

Какие плюсы есть у ипотеки:

  • Купить квартиру можно даже не имея необходимой суммы.
  • При оформлении кредита цена на жилье фиксируется. И если с каждым годом стоимость недвижимости увеличивается, то в случае с ипотекой цена на купленную квартиру остается прежней даже к концу срока выплаты.
  • Можно сделать ремонт на свой вкус, чего нельзя себе позволить, например, в съемном жилье.
  • Есть возможность либо сэкономить, либо заработать. В первом случае заемщик сам проживает в ипотечной квартире и экономит деньги на аренде. Во втором – квартира сдается третьим лицам, которые оплачивают аренду, которую можно направить на ежемесячные выплаты по ипотеке. При этом стоимость аренды может расти, а ежемесячный платеж – нет.

Минусы ипотеки:

  • Срок кредита составляет несколько лет, а зачастую десятилетия. Если спустя несколько лет исправных платежей заемщика уволят с работы, и он не сможет продолжать оплату, квартиру заберут.
  • Переплата может доходить до 1,5 раз от первоначальной суммы.
  • Большие расходы на страховку. Ежегодно нужно вносить платежи на страхование квартиры, здоровья и жизни. При несогласии заемщика оплачивать страховку за здоровье и жизнь – ставка по ипотеке повышается.
  • Продать обремененную ипотекой квартиру можно только с согласия банка. Если у покупателя будут наличные деньги, продать недвижимость из-под залога будет проще. Сложности возникают, когда покупатель сам с ипотекой, а первоначальный взнос не покрывает остаток долга. Тогда придется искать банк, который возьмется за проведение такой многоходовой сделки.

Кaк пpoиcxoдит oцeнкa квapтиpы пpи ипoтeкe

Oбязaтeльнoe ycлoвиe пpи oфopмлeнии ипoтeки — cтoимocть жилья дoлжeн пoдтвepдить нeзaвиcимый экcпepт. Taкaя пpoвepкa пpeдocтaвляeт бaнкy гapaнтии, чтo пpи нeвыпoлнeнии зaeмщикoм eгo ycлoвий или зaдepжкe плaтeжeй oбъeкт мoжнo бyдeт пpoдaть и вepнyть cyммy кpeдитa. 3aeмщик в cвoют oчepeдь oбeждaeтcя, чтo pынoчкaя cтoимocть нeдвижимocти cooтвeтcтвyeт cyммe зaплaниpoвaннoгo зaймa.

Пpи oцeнкe oбъeктa yчитывaют pяд фaктopoв:

  • pacпoлoжeниe дoмa — в цeнтpe или нa oкpaинe, pядoм или в oтдaлeнии oт тpaнcпopтнoй paзвязки, coциaльныx и кyльтypныx oбъeктoв, дoпoлнитeльнo yчитывaeтcя экoлoгия paйoнa;
  • cтeпeнь изнoca oбъeктa — гoд пocтpoйки, oбщee cocтoяниe здaния и кoммyникaций;
  • xapaктepиcтики жилья — плoщaдь, плaниpoвкa, кoличecтвo кoмнaт, кaчecтвo peмoнтa, тип oтoплeния.

Итoгoвaя цeнa paccчитывaeтcя c yчeтoм cтoимocти aнaлoгичныx oбъeктoв и вoзмoжнoм измeнeнии цeны жилья в бyдyщeм. Нaпpимep, нoвaя квapтиpa в yдoбнoм paйoнe бyдeт pacти в цeнe, a cтoимocть xpyщeвки мoжeт co вpeмeнeм cнизитcя.

Пpи oфopмлeнии ипoтeки бoльшинcтвo бaнкoв пpeдлaгaют вocпoльзoвaтьcя ycлyгaми aккpeдитoвaнныx oцeнщикoв, кoтopыe пpoшли пpoвepкy и cooтвeтcтвyют тpeбoвaниям кpeдитopa. Для этиx цeлeй oбычнo cocтaвляютcя peecтpы oцeнoчныx opгaнизaций. Чтoбы пoлyчить инфopмaцию из тaкиx peecтpoв, oбpaтитecь нaпpямyю в oфиc бaнкa, дaнныe мoгyт быть вылoжeны в cвoбoдный дocтyп нa caйтe кpeдитнoй opгaнизaции.

Для пpoвeдeния oцeнки нeдвижимocти нyжнo пpeдocтaвить cвoй пacпopт гpaждaнинa PФ, пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт нa нeдвижимocть, тexпacпopт и плaн oбъeктa. Ecли пoкyпaeтe квapтиpy в нoвocтpoйкe нa этaпe cтpoитeльcтвa, пpaвoycтaнaвливaющим дoкyмeнтoм бyдeт дoгoвop дoлeвoгo yчacтия. Ecли жильe пocтpoeнo дo 1970 гoдa, нyжнo пoдтвepждeниe, чтo дoм нe cтoит в oчepeди нa cнoc или peкoнcтpyкцию.

Инcтpyкция кaк пoлyчить зaключeниe o cтoимocти квapтиpы:

  1. Bыбepитe oцeнoчнyю кoмпaнию из cпиcкa, пpeдлoжeннoгo бaнкoм. Moжнo oбpaтитьcя и в дpyгyю opгaнизaцию, нo тoгдa нeoбxoдимa пpoвepкa нa cooтвeтcтвиe тpeбoвaниям кpeдитopa.
  2. 3aключитe дoгoвop c oцeнoчнoй кoмпaниeй и oплaтитe ee ycлyги.
  3. Bмecтe c coтpyдникoм фиpмы пoceтитe oбъeкт, кoтopый плaниpyeтe кyпить пo ипoтeкe.
  4. Пoлyчитe зaключeниe экcпepтa o peaльнoй cтoимocти жилья и oтпpaвьтe пoдтвepждeниe в бaнк.

Cтoимocть caмoй oцeнки бyдeт зaвиceть oт тoгo, нacкoлькo cpoчнo нeoбxoдимo зaключeниe, a тaкжe oт ocoбeннocтeй, pacпoлoжeния oбъeктa и нaличиe вcex нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв. Oбычнo, пpoцeдypa зaнимaeт oт 1 дo 5 днeй.

Что же нужно для оформления ипотеки?

Ипотека предоставляется только совершеннолетним гражданам. Некоторые банки готовы подписать с вами договор, только если вам не меньше 21 года. Есть и верхняя граница возраста — не старше 75 лет.

Также заемщик должен иметь официальное трудоустройство или быть зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя (ИП).
Недавно появилась новая категория занятости — самозанятость. Она тоже подойдет для получения ипотеки.

Есть достаточно стандартный список документов, который запросит почти каждый банк, его мы и приведем тут. Но список каждый год немного меняется, и банки имеют право запросить и другие документы, поэтому перед поездкой к ипотечному менеджеру конкретный список документов лучше будет уточнить.

Итак, вам понадобятся:

  • Паспорт гражданина РФ
  • Анкета. Как правило, ее можно скачать на сайте банка в форматах. doc, .pdf или заполнить на самом сайте.
  • Сведения о трудоустройстве. Для большинства подойдет копия трудовой книжки, заверенная печатью работодателя, и справка с указанием должности, стажа и даты начала работы. Исключения составляют собственники бизнеса, индивидуальные предприниматели, адвокаты и нотариусы. Для них подтверждающие трудоустройство документы будут другие, но это достаточно узкий вопрос, и в данной статье мы не будем в это углубляться.
  • Документальное подтверждение ваших доходов. Раньше банки требовали справку по форме 2-НДФЛ, теперь достаточно справки от работодателя на фирменном бланке. И небольшой лайфхак: если вы с начальством в хороших отношениях, зарплату вам могут «нарисовать» и больше, чем у вас на самом деле есть. Для ИП и владельцев бизнеса понадобится налоговая декларация с отметкой, что она была получена налоговыми органами.
  • Документы по приобретаемому имуществу. Это, прежде всего, договор купли-продажи. Также понадобится свидетельство о государственной регистрации права собственности на продаваемую недвижимость и выписка из Единого государственного реестра.

Если вы хотите приобрести квартиру в строящемся доме, то у всех крупных строительных компаний есть свои ипотечные менеджеры. Они помогут вам собрать и подготовить нужные документы, а также подскажут, какие банки аккредитованы их строительной компанией для ипотечных программ. Туда-то вам и предстоит отправиться. Запрос можно сделать сразу в 2-3 банка, так больше шансов, что ипотека будет хотя бы одним из них одобрена.

Если же сразу несколько банков одобрили вам жилищный кредит, выбирайте, где лучше. У разных банков могут отличаться процентные ставки, сумма первого взноса, список документов, а некоторым важна и близость банковского филиала к дому.

Как получить ипотеку?

Для этого необходимо изначально определиться с тем, какой банк станет партнером в этой ситуации. Например, вам нужна ипотека на квартиру, и стоит подобрать финансовую организацию, которая кредитует покупку на выгодных условиях, учитывая первичная эта недвижимость или вторичная. Далее принимайте во внимание такие особенности:

  • на какой срок выдается;
  • первоначальный взнос;
  • процент;
  • комиссии и дополнительные платежи.

Выбрав подходящий вариант, отправляетесь в банк, предоставляете справку с места работы и о доходах, заполненную анкету, информацию об объекте, его стоимость, копию трудовой книжки, справку 2-НДФЛ. На основе рассмотрения финансовой обеспеченности, банк примет решение и сообщит вам. Некоторые банки предлагают услуги оценки в режиме онлайн, например, Сбербанк за 10 минут.

Требования к заемщику

Если вы решили взять ипотеку, то должны соответствовать определенными требованиям:

  1. Возраст – от 21 до 65 лет.
  2. Минимальный стаж на последнем месте работы – 3 месяца, общий стаж за последние 5 лет – не менее года.
  3. Постоянная регистрация в регионе нахождения банка.

5 советов, как взять ипотечный заем

Взять столь большие средства в долг — это не тот вопрос, который можно решать спонтанно. Необходим взвешенный подход, максимальная ответственность и четкое представление, что это такое ипотека и как ее взять с минимальными рисками:

  1. Если вы выбрали кредитную организацию, то соберите о ней информацию.
  2. Внимательно ознакомьтесь со всеми документами.
  3. Делайте ксерокопии или снимайте документы на камеру мобильника.
  4. На ознакомление с договором приходите если не с юристом, то хотя бы с рассудительным помощником.
  5. Попросите сразу представить все документы, которые подлежат подписанию. Так вы сможете сопоставить их и внимательно прочитать.

Не всегда следует доверять цифрам, напечатанным в рекламных буклетах, лучше лично узнайте о реальных условиях предоставления займа:

  • сравните процентные ставки, рассчитайте, во что обойдется заем, воспользовавшись ипотечным калькулятором;
  • узнайте, есть ли возможность досрочного погашения и не возьмут ли за это дополнительную комиссию;
  • выясните, какие комиссионные берут за банковские транзакции;
  • изучите все нюансы условий, на которых осуществляется страхование, не увеличится ли процентная ставка, если вы откажетесь страховаться на добровольных условиях;
  • прочитайте, на каких условиях финансовая организация применяет радикальные меры к заемщику из-за просроченных платежей.

Ипотечные программы от государства

Отдельным категориям граждан государство готово оказать помощь в виде дополнительных средств на первоначальный взнос, либо компенсации банкам процентов.

На данный момент таких программ несколько.

Ипотека с господдержкой

На создание данного продукта государство пошло в 2014 году, когда курс сильно подскочил, и валютные ипотечники оказались в крайне затруднительном положении.

Те, кто получил право на господдержку, обратились в банки за реструктуризацией, и 30 % долга были списаны.

Молодым семьям тоже оказывается помощь в рамках данной программы. Семьи без детей могут получить «скидку» в 30 %, с детьми – 35 %.

Чтобы попасть под действие программы, семьи должны отвечать следующим требованиям:

  • Быть признанными нуждающимися в жилье.
  • Быть моложе 35 лет (для обоих супругов).
  • Быть платежеспособными и иметь средства, чтобы добавить к полученной субсидии и приобрести недвижимость.

Для семей с детьми

Предусматривает снижение процентной ставки:

  • До 6 %.
  • До 5 % для жителей Дальнего Востока.

Условия получения:

  • В семье рожден второй или последующий ребенок после 1 января 2018 года.
  • Приобретается жилье на первичном рынке (кроме Дальнего Востока – там разрешено покупать и вторичку).

Для многодетных семей

Для семей, воспитывающих трех и более детей, предусмотрена субсидия до 450 тысяч рублей в счет погашения ипотечного долга.

Условие получения: третий и последующий ребенок родился в период с 2019 по 2022 год включительно.

Данную программу можно использовать для следующих целей:

  • Покупки квартиры в новостройке или на вторичном рынке.
  • Покупки земельного участка.
  • Строительства дома.

Под материнский капитал

Сертификат выдается Пенсионным фондом семьям, в которых родился второй ребенок.

В 2020 году размер маткапитала составляет 466 617 рублей. Потратить его можно только по достижении ребенком трех лет, но есть исключения. Например – погашение основного долга или внесение первоначального взноса по ипотеке.

Для военных

Военнослужащий может взять жилье на вторичном или первичном рынке в любой точке страны. Во время службы военного оплачивать за него ипотеку будет государство.

Условия участия:

  • Служба по контракту.
  • Наличие гражданства РФ.
  • Нахождение в реестре участников программы.

Для молодых специалистов

Представители определенных профессий могут получить поддержку в рамках региональных программ.

Например, в Московской области действует «Социальная ипотека». Государство погашает половину кредита по ипотеке сразу, а вторую половину выплачивает на протяжении всего срока. Молодому специалисту остается только погасить проценты.

В такой программе могут принять участие:

  • Врачи, фельдшеры скорой помощи.
  • Учителя начальных классов.
  • Учителя по математике, русскому и английскому языку.
  • Молодые ученые.

Предложения от аккредитованных застройщиков

Некоторые банки предлагают ипотеку по сниженной на 1-2 % ставке на недвижимость от аккредитованных застройщиков.

Аккредитация, выданная банком, свидетельствует о том, что он считает застройщика надежным. Значит покупатель точно получит жилье, и кредит будет точно обеспечен залогом.

По факту – сниженная ставка означает скрытую скидку от застройщика. Иными словами, банк делает ставку по ипотеке ниже, а застройщик компенсирует ему недополученную прибыль, продавая квартиру по сниженной цене.

Риски ипотеки

Есть несколько серьезных рисков, которые берет на себя заемщик:

  • Потеря дохода или его снижение.
  • Валютный риск, если кредит берется в долларах или евро. Тогда при скачках валюты долг перед банком может быть увеличен.
  • Повреждение жилья в результате пожара, затопления, стихийных бедствий.

Чтобы снизить риски, следует оформить страховку. Какой она может быть:

  • Страхование жизни и здоровья.
  • Страхование недвижимости, на которую оформлена ипотека.
  • Титульное страхование, на случай если сделка будет признана незаконной или оспорена.
  • Можно застраховаться от потери работы, ухудшения здоровья, инвалидности, пожара, природных катаклизмов и т.п.
  • Страхование финансового риска. Оформляется банком за свой счет. Делается на случай, если заемщик перестанет платить по ипотеке, квартиру продадут, но вырученные деньги не смогут перекрыть долг.

Легко ли получить одобрение

Банки не одобряют ипотеку для покупки квартиры каждому обратившемуся. Тщательно проверяется жилье, которое покупается при помощи банковского учреждения клиентом и кредитная история человека.

Не получит одобрения тот, кто имел несвоевременно погашенные займы в любом кредитном учреждении. Отрицательно скажется и наличие у обратившегося непогашенных штрафов или задолженностей перед бюджетом. Сложно получить одобрение при маленьких доходах. Зная, что такое ипотека на жилье, необходимо иметь официальный источник дохода. Еще одним обязательным требованием станет страховка квартиры.

Требования к заемщику для получения ипотеки

  • Возраст – от 20-21 года до 65 лет. Некоторые банки устанавливают максимальный порог в 75 лет. Стоит учитывать, что это возраст на момент полного погашения кредитного займа. К примеру, если ипотеку оформляет 55-летний клиент, а возрастной порог составляет 65 лет, то кредит разрешат взять только на 10 лет максимум.
  • Трудовой стаж – на одном месте работы 3-4 месяца, общий стаж должен составлять 6-12 месяцев.
  • Документы – подтверждающие личность и доход. Можно также предъявить документы, подтверждающие наличие дорогостоящего имущества – например, автомобиля, дачи, ценных бумаг или источника дополнительного дохода. ИП должен иметь налоговую декларацию, бухгалтерскую отчетность и выписку с расчетного счета.

Офисы банков на карте

Last modified: 03.03.2019

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...