Эскроу-счет: открытие, договор и станет ли эскроу дороже аккредитива

Эскроу-счет – что это простыми словами
При совершении крупных сделок, например, покупке квартиры, каждый опасается за свои деньги, за честность продавца или компании-застройщика. К сожалению, случаи, когда люди теряют средства и не становятся собственниками недвижимости, время от времени случаются. Для безопасности подобных сделок банк может предоставить эскроу-счета. При этом он сам становится тр

Эскроу-счет – что это такое, как и когда им пользуются

При совершении крупных сделок, например, покупке квартиры, каждый опасается за свои деньги, за честность продавца или компании-застройщика. К сожалению, случаи, когда люди теряют средства и не становятся собственниками недвижимости, время от времени случаются. Для безопасности подобных сделок банк может предоставить эскроу-счета. При этом он сам становится третьей стороной и отслеживает исполнение всех договорных обязательств. Рассмотрим варианты применения эскроу-счетов при приобретении недвижимого имущества на вторичном рынке или долевом строительстве, а также их отличительные особенности в сравнении с аккредитивами.

Эскроу-счет схема действия

Эскроу-счет схема действия

Эскроу-счета: что это?

Счёт, куда попадают деньги «третьих лиц» на хранение до момента осуществления сделки обеими сторонами, — и есть эскроу-счёт. Как только выполнены обязательства, прописанные в договоре, средства с него передаются продающей стороне.

Рассмотрим детальней на примере квартиры. Покупатель заключает договор ДДУ, кладёт деньги на эскроу-счёт, а продавец получает сумму только после того, как жилье сдано в эксплуатацию. Если же строительство было остановлено, вклад покупателя возвращается.

Если говорить максимально простым языком, — это гарантия того, что у вас будет жилье, если дом достроят, а если нет — вам вернут деньги.

Договор счета эскроу

Так называемый доверительный договор счета (эскроу) широко используется для проведения практически любых торговых операций. В частности, во многих западных странах (включая США) подобная форма расчётов очень часто используется при заключении соглашений с недвижимым имуществом. При этом в escrow-сделке участвуют три стороны: продавец, покупатель и агент – независимое третье лицо, берущее на себя обязательства по временному сохранению финансовых средств до наступления определённых обстоятельств, оговоренных контрактом. Роль агента может играть банк, юридическая компания или специализированная коммерческая организация.

В каком банке можно открыть эскроу-счет

Только в том банке, на чьи средства возводится объект недвижимости, то есть, обеспечивающего проектное финансирование. Он и становится держателем эскроу-счетов всех дольщиков в строящемся доме. Если застройщик возводит дом на собственные средства, он сам выбирает банк-эскроу-агента из списка банков, уполномоченных ЦБ, на открытие счетов эскроу. 

Кому принадлежат деньги на счете эскроу?

scheta_eskrou_02.jpg

По закону вплоть до момента расчета деньги на счете эскроу принадлежат тому, кто их внес. А после – тому, в чью пользу открыт счет. Момент расчета наступает, когда продавец выполняет условия, прописанные в договоре.

Счет Эскроу для застройщика 214-ФЗ

До 2017 года сложилась непростая ситуация на строительном рынке, когда люди вкладывали свои средства в строительство жилья, но на каком-то этапе оно «замораживалось» и деньги не возвращались. Число обманутых вкладчиков росло и разрешить ситуацию можно было только на законодательном уровне.

Тогда Правительство внесло изменения в Федеральный закон о долевом участии в строительстве от 30.12.2004 № 214-ФЗ, сначала рекомендовав использовать эскроу-счета, а с 1 июля 2019 года обязав работать только с ними. Теперь дольщики получили гарантии, что потраченные на возведение жилья средства не будут потеряны безвозвратно. Либо квартира будет получена, либо деньги за нее вернутся.

Такие гарантии закреплены в следующих нормативных документах:

  • Гражданский кодекс – п.1 ст. 860.7;
  • Закон № 214-ФЗ – ч. 1 ст. 15.4, ч. 2, 6, 8 ст. 15.5.

Процедура
взаимодействия
со счётом эскроу

Шаг 1

Оформите заявку на сайте Банка ДОМ.РФ

Шаг 2

Заключите договор счёта эскроу с банком и получите доступ в кабинет застройщика

Шаг 3

Оформляйте заявку на получение проектного финансирования из личного кабинета застройщика

Оформить заявку

Особенности работы с эскроу-счетами при долевом строительстве

Согласно изменениям в статье 214 ФЗ с 1 июля 2019-го вложения покупателей, участвующих в долевом строительстве, застройщик может получить лишь с эскроу-счета. Это позволяет избежать ситуаций с обманутыми дольщиками. Счета застрахованы, здание возводится на средства строительного концерна либо финучреждения, если используется кредит. К застройщику финансовые вложения с эскроу-счета переходят в течение десяти дней после сдачи многоквартирного дома.

Если договор долевого строительства расторгнут, средства с эскроу-счета возвращаются участнику (покупателю), или, если он брал кредит – в кредитную организацию. Порядок возврата должен быть заранее отражен в договоре. Ситуация с обманутыми дольщиками больше не будет повторяться. Если застройщик не в состоянии достроить дом самостоятельно, то банк найдет средства и возможности. Покупатель получит свою недвижимость. Если все-таки будет принято решение о прекращении строительства, то деньги в полном объеме вернутся на счет покупателя. При смене застройщика, по желанию, покупатель сможет как вернуть свои деньги, так и дождаться назначения нового застройщика и получить, в конце концов, свою квартиру.

При наследовании или перехода права владения по судебному решению, если участник долевого строительства надумал переуступить права на недвижимость, то к новому претенденту на жилье переходят все прежние обязательства.

Следует знать, что процентов по эскроу-счету банк не начисляет. Вознаграждение банку не выплачивается. Деньги на эскроу-счетах подлежат обязательному страхованию. Сумма страховки – 10 000 000 рублей.

В случае если во время выполнения обязательств по эскроу-договору у банка будет отозвана лицензия или он разорится, возврат средств будет произведен в порядке и объеме, описанном в статье 177 ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ». К сожалению, если недвижимость стоила больше, чем 10 миллионов рублей, то превышающая сумму часть пропадет. Кроме того, покупателю придется доплатить ее продавцу или застройщику в полном объеме.

Дистанционный сотрудник банка
в офисе застройщика

Застройщик может обучить собственного сотрудника для предоставления услуги по открытию счёта эскроу клиентам в своём офисе

  • Обслуживание Клиента в режиме одного окна
  • Минимальные расходы на реализацию данной схемы
  • Возможность работы в регионах отсутствия офиса Банка

Схема действия счета эскроу

Расчеты с применением счета эскроу основываются на трехстороннем договоре между депонентом-покупателем, бенефициаром-продавцом и эскроу-агентом. Сделка включает в себя несколько этапов.

  1. Стороны заключают договор: продавец обязуется поставить товар или оказать услугу, а покупатель оплатить ее. Банк в свою очередь гарантирует, что деньги будут переведены только после поставки.
  2. Покупатель открывает счет эскроу в банке и вносит нужную сумму.
  3. Банк блокирует деньги на счете.
  4. Продавец поставляет товар или услугу и предъявляет банку доказательства этого, например акт приема-передачи или свидетельство о новом собственнике имущества, например выписку из ЕГРН.
  5. Банк разблокирует счет и переводит деньги продавцу.

Как вернуть деньги с эскроу счета

Вы можете вернуть свои деньги с эскроу счета, но для этого нужны законные основания. Причина «взял и передумал покупать квартиру» таким основанием не является.

Вернуть деньги с эскроу счета можно только по веской причине. Фото: raschetniy-schet.ru

Вернуть деньги с эскроу счета можно только по веской причине. Фото: raschetniy-schet.ru

Основания для возврата денег:

  • расторжение ДДУ по причине срыва сроков передачи квартиры дольщику;
  • взыскание банком залогового имущества с застройщика;
  • признание застройщика банкротом;
  • ликвидация компании застройщика.

Расторжение договора фиксируется в Росреестре. В течение пяти дней в банк, где открыт эскроу счет, направляется уведомление. После этого вы можете вернуть свои деньги.

Какие банки работают с эскроу-счетами

Не все банки взяли на вооружение новый вид услуг, однако, число финансовых структур, готовых сотрудничать в рамках эскроу-счета постепенно увеличивается.

К числу первопроходцев относятся:

Востребованы услуги по открытию таких счетов дольщиками. К организациям, где открыть эскроу-счет можно уже сейчас, относят:

  • Почта Банк;
  • ГПБ;
  • Совкомбанк;
  • Альфабанк;
  • Открытие;
  • Росбанк и другие.

Ввиду несомненных преимуществ, работа по трехстороннему договору с банковской гарантией безопасности сделки имеет отличные перспективы. Большое влияние на развитие направления оказывают банки и их готовность обеспечивать сделки на доступных для остальных участников условиях. Несомненно, одно – для тех, кто уже успешно использовали знает, что такое эскроу счет в банке, наверняка воспользуется им снова.

© 2021 zakon-dostupno.ru

Юрист-эксперт сайта

Сергей Николаевич Пыщев

Сергей Николаевич Пыщев. Юрист-эксперт сайта (опыт 6 лет)

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Поэтапного открытия не будет

Застройщики уже некоторое время настаивают на досрочном использовании средств эскроу счетов: в Госдуме рассматриваются поправки в закон, касающиеся поэтапного раскрытия счетов эскроу.

Банки не готовы отдавать деньги застройщикам частями. Фото: regionopi.ru

Банки не готовы отдавать деньги застройщикам частями. Фото: regionopi.ru

Предлагается такая схема: построен дом на 30% — застройщику переводится первая часть суммы, готовность 60% — вторая. Оставшиеся средства банк «размораживает» после окончания строительства.

Но, несмотря на поддержку Минстроя, новые поправки в закон пока не приняты. По мнению экспертов, в лучшем случае застройщикам разрешат использовать средства эскроу, когда до завершения строительства останется не более трех месяцев.

Что будет, если обанкротится застройщик

Покупатель также получит свои деньги обратно и в полном объеме. Деньги будут сохранены на эскроу-счете и вернутся к покупателю и при банкротстве застройщика, и даже при задержке ввода объекта в эксплуатацию более чем на шесть месяцев.

Особенности использования эскроу-счета застройщиком

Как уже говорилось, застройщики теперь не могут использовать средства дольщиков для возведения домов. В договоре принимает участие третья сторона – банк, а средства на эскроу-счете заморожены до момента сдачи здания. Те строительные компании, которые успели согласовать проекты и получить деньги до вступления закона в силу, могут использовать их для постройки дома.

Работать с эскроу-счетами имеют право лишь строительные компании с большим опытом и стажем работы на рынке:

  • не менее трех лет работы;
  • от 10 тысяч квадратных метров сданного жилья;
  • административные расходы во время строительства не должны превышать 10% от всей суммы, необходимой для строительства.

Авансовые платежи не должны превышать 30%. При превышении этой суммы банк блокирует счет.

Ввод объектов в эксплуатацию должен происходить в определенные договором сроки. Если будет просрочена сдача хотя бы одного объекта из крупного жилого комплекса, в дальнейшем застройщик может лишиться права работать с эскроу-счетами.

Оригинал статьи: https://avprrb.ru/articles/poleznaya-informatsiya/eskrou-schet-chto-eto-takoe-kak-i-kogda-im-polzuyutsya/

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...