Интерфакс-Недвижимость / Группа ЛСР в 2020 году увеличила продажи недвижимости до 95 млрд рублей

ПАО “Группа ЛСР” за 2,98 млрд рублей купило права на создание северной части намыва на Васильевском острове. Это крупнейшая сделка на земельном рынке Петербурга за последние годы и крупнейший проект комплексного освоения в центральной части города. С учётом покупки 2017 года застройщику предстоит освоить порядка 180 га и построить почти 2 млн м2. Планируемый срок реализации проекта — до 2034 года.

Земля без долгов

Структура сделки “Группы ЛСР” с “Терра Нова” не раскрывается. Год назад Сбербанк (фактический владелец “Терра Нова”) объявил торги по продаже по сути всего проекта намыва. За 4,5 млрд рублей были выставлены уступка прав (требований) банка к АО “Терра Нова” и акции DISERION LTD (единственный акционер “Терра Нова”). Обеспечением по ним был назван 51 земельный участок под жилую и коммерческую застройку общей площадью 237,7 га. Новый собственник должен был получить и права на дебиторскую задолженность в размере 5,6 млрд рублей от компаний, которые ранее приобрели права на застройку и еще не рассчитались по договорам. Аукцион заявили на ноябрь, к лоту присматривались все крупнейшие застройщики Петербурга и федеральные девелоперы (“Группа ЛСР”, ПИК, Setl Group, “Эталон”, ФСК и др.), однако накануне подведения итогов его отменили. О причинах такого решения представители банка публично не сообщали.

Москва. 25 января. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – “Группа ЛСР” увеличила стоимость заключенных договоров на 12%, говорится в отчетности о результатах операционной деятельности за 12 месяцев 2020 года.

“Стоимость заключенных новых договоров выросла на 12% год к году и достигла 95 млрд рублей (826 тыс. кв.м)”, – говорится в отчете.

В нем уточняется, что доля контрактов с участием ипотечных средств в отчетном периоде составила 64% по сравнению с 47% в 2019 году.

“Мы увеличили продажи на 12% в денежном выражении благодаря нашему уникальному продуктовому предложению, а также поддержке со стороны государства в виде программы льготного ипотечного кредитования. Я особенно доволен результатами в Санкт-Петербурге, где продажи в квадратных метрах выросли на 12%, а в денежном выражении на 27% по сравнению с прошлым годом”, — прокомментировал результаты генеральный директор ПАО “Группа ЛСР” Андрей Молчанов.

Он пояснил, что плановое снижение объема продаж в московском регионе связано с тем, что компания в первую очередь продолжает фокусироваться на маржинальности проектов.

В отчете также говорится, что объем площадей, выведенных в продажу, составил 787 тыс. кв.м. Средняя цена реализованной недвижимости выросла на 14% год к году и составила 129 тыс. рублей за кв.м.

Что такое «срок сдачи»?

На своем сайте застройщик традиционно указывает срок сдачи дома. Официально это событие называется вводом объекта в эксплуатацию. 

Срок сдачи – период времени, в течение которого застройщик планирует получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Такой документ подтверждает, что строительство выполнено в полном объеме, в соответствии с проектной документацией и нормативными актами.  

Применительно к дому в «Мичуринском», которым интересовался звонящий, это означает, что к декабрю 2020 года в нем будут выполнены все работы, определяющие безопасность его будущих жителей:

  • полностью возведена коробка, включая межэтажные перекрытия и кровлю;
  • выполнено остекление;
  • проведены фасадные работы;
  • смонтированы инженерные и энергосети.

Совет. О том, что дом введен в эксплуатацию – получено разрешение на его ввод, застройщик обязательно уведомляет дольщиков в письменном виде. Поэтому если за время строительства вы сменили место жительства (фактический адрес, который указывали при заключении договора), стоит уведомить застройщика заранее. К слову, в «Мичуринском» дома строятся не больше года, так что здесь такая ситуация встречается нечасто.

Что происходит после ввода дома в эксплуатацию?

По окончании строительства работа застройщика не заканчивается:

  • производится благоустройство территории;
  • ведутся отделочные работы в квартирах;
  • проверяются и запускаются инженерные системы и коммуникации;
  • заключаются договоры на обслуживание с поставщиками энергоресурсов;
  • дом передается на баланс управляющей компании;
  • составляется график осмотров квартир дольщиками. 

В это время попасть в свою квартиру вы еще не можете – даже чтобы «просто посмотреть» или спланировать расстановку мебели. Запрещено по технике безопасности.

Деловой намыв

Но в итоге Сбербанк, как следует из сделки с ЛСР, решил оставить за собой лишь часть земель. Как стало известно в начале этого года, он планирует построить себе штаб–квартиру в деловой части намыва, где соберёт все городские офисы, работающие сейчас на разных площадках. Проект недавно обсуждался на встрече Александра Беглова с председателем Северо–Западного банка Сбербанка Виктором Вентимилла Алонсо. По итогам встречи было объявлено, что на разработку концепции объявят международный конкурс.

Намыв на Васильевском острове также называют в числе потенциальных площадок для строительства офисов различных структур ПАО “Газпром”, но официальных заявлений на этот счет газовый монополист никогда не делал.

Напомним, что в 2018 году ходили разговоры о возможном строительстве на создаваемой суше кампуса СПбГУ, однако из–за ограниченной площади от этой идеи отказались. Также обсуждались варианты создания делового квартала — аналога “Москва–Сити”, но этот проект потребовал бы серьёзных инвестиций, в том числе из городского бюджета. В итоге пока что застройка этой территории ограничивается жилыми кварталами. Помимо “Группы ЛСР” на намыве уже работают Seven Suns Development, “Лидер групп” и Glorax Development, которая, правда, планировала кроме жилья построить здесь офисные площади.

Комфорт и высокий

Сейчас на намывных территориях Васильевского острова реализуется три жилых комплекса, позиционирующихся в сегментах комфорт и высокий комфорт, говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра “Петербургская недвижимость”. На протяжении последних 3 лет доля локации в городском спросе оценивается в 3%. Спрос со стороны покупателей к объектам на намыве стабилен. Средняя цена предложения на начало сентября составляла 139,4 тыс. руб. / м2, что соответствует среднерыночному уровню в сегменте комфорт. Минимальные бюджеты: студии от 3,27 млн рублей, однокомнатные квартиры — от 4,61 млн. За 2019–2020 годы прирост цены в локации составил +36%.

Когда срок передачи ключей?

В договоре долевого участия (ДДУ), который заключается между застройщиком и гражданином – участником долевого строительства, срок передачи ключей обязательно прописывается. И за соблюдение именно этой даты застройщик несет материальную ответственность (пени назначаются за каждый день просрочки). Чтобы снизить свои риски, в договоре застройщик обычно указывает срок плюс два квартала к сроку сдачи (6 месяцев – это максимальный разрешенный срок).

Например, в ДДУ на дом со сроком сдачи IV квартал 2020 года в качестве срока передачи ключей будет стоять «не позднее II квартала 2021 года». Хотя по опыту сдачи 48 (!) жилых домов в ЖК «Мичуринский» можно утверждать, что передача квартир счастливым владельцам обычно занимает 1–2 месяца. А значит, в свою новую выполненную с отделкой «под ключ» квартиру они смогут заехать уже в феврале-марте 2021 года. 

Совет. О том, что покупать жилье на этапе котлована максимально выгодно, известно многим: минимальная цена, большой выбор этажей и планировок. А применительно к «Мичуринскому» действует еще сразу два аргумента: надежный застройщик (ни одной задержки по срокам сдачи и заселения за 13 лет работы в Екатеринбурге) и небольшой срок строительства. Купив квартиру в ЖК «Мичуринский» на старте продаж дома, вы сможете заехать (!) в нее уже через год, а не через 2–2,5 года, как это обычно происходит в случае с высотками.

Разбираемся, чем «срок сдачи» отличается от «срока заселения»

У воды, но без дорог

К сильным сторонам территории застройщики традиционно относят расположение на Васильевском острове у самой воды, к слабым — отсутствие транспортной и социальной инфраструктуры. Изначально обязательства по ним были возложены на городские власти, но чиновники изменили условия.

Несколько лет назад Смольный грозился даже расторгнуть договор на создание намыва, вынуждая застройщиков активнее участвовать в строительстве дорог, садиков и школ. Однако угрозу в жизнь не воплотили. Вопрос с социальной инфраструктурой сейчас постепенно решается, но неспешно. В марте этого года на ул. Вадима Шефнера открылся первый детский сад. К 2021 году появятся ещё два, в этом году начнётся строительство первой школы. В долгосрочной перспективе здесь должна появиться станция метро “Морской фасад”. В Отраслевой схеме развития метрополитена сроки её запуска обозначены как “после 2030 года”, но в прошлом году главный архитектор “Ленгипрометротранса” Дмитрий Бойцов заявил, что ожидать её стоит не раньше 2045 года. Ресурсы “Группы ЛСР” и планы по строительству штаб–квартиры Сбербанка могут сдвинуть вопрос с развитием инфраструктуры, включая строительство подземки, с мёртвой точки, уверены эксперты.

“Группа ЛСР” много лет вела переговоры по покупке прав на намыв, всё шло к этой сделке. По северной части было много нюансов по договорённости с городом касательно инфраструктуры. Можно предположить, что договорённости с городом, комфортные для девелопера, достигнуты, иначе проект оказался бы для покупателя экономически непривлекательным. Ведь покупают не готовые участки, а право намыва. Требуются колоссальные затраты на то, чтобы эту землю создать, обеспечить необходимой инфраструктурой, прежде чем можно будет начать строить. Благо у ЛСР есть южная часть намыва, которую предстоит застраивать ещё много лет, запараллелив работы в северной и южной частях. Реализация проекта займёт длительное время, и мощности можно будет переводить с одного участка строительства на другой. Компания обеспечит себя большим объёмом работы, выручки и загрузки мощностей на все эти годы. Хотелось бы, чтобы здесь был создан качественный проект, поскольку речь идет о жемчужине намывных территорий: здесь самые привлекательные виды на арену, на “Лахта Центр”, зелень островов и пр. К моменту начала строительства северной части южная будет преимущественно заселена и обеспечена всей необходимой инфраструктурой, что изменит имидж района — с нового квартала многоэтажной застройки на комфортное место для проживания на берегу залива, рядом с центром.

Андрей Косарев

Андрей Косарев

генеральный директор Colliers International Санкт–Петербург

Застройка северной части Васильевского острова Санкт–Петербурга — знаковый проект не только для “Группы ЛСР”, но и для всего города. Ведь это, пожалуй, последняя возможность построить в Питере квартиры с такими потрясающими, уникальными видовыми характеристиками. Гордимся тем, что именно наша компания будет способствовать развитию в Санкт–Петербурге мировых трендов, передовых намывных технологий.

Андрей Молчанов

Андрей Молчанов

генеральный директор ПАО “Группа ЛСР”

Чем больше территория у одного застройщика, тем лучше, потому что в таком случае можно реализовать проект комплексной застройки. “Группа ЛСР” — одна из самых профессиональных девелоперских компаний Петербурга, и то, что она получила эту значительную территорию, — хорошая новость. На мой взгляд, было бы желательно провести архитектурный конкурс на разработку концепции по будущему проекту. Но никаких обязательств у застройщика на этот предмет согласно действующему законодательству нет.

Святослав Гайкович

Святослав Гайкович

руководитель АБ “Студия–17”

В контексте

Вторая серия создания намыва на Васильевском острове — это повторение всех тех рисков, и угроз, и переживаний, которые были в первой серии. Неудобства для местных жителей, рост нагрузки на транспортную инфраструктуру, неблагоприятные экологические последствия.

Это — специфика всех строек, ведущихся в плотной городской застройке, усугублённая в данном случае намывными работами. Однако есть уникальная особенность. Если ЛСР не будет продавать участки, а застроит всё сама, это будет крупнейший по размеру территории проект одного застройщика в знаковом для города месте. И дело здесь не в рекордах и не в амбициях представителей отрасли.

Самое дорогое, ценное и уникальное, что есть в архитектуре Петербурга, — не отдельно взятые домики, по большей части вторичные по отношению к настоящим европейским, а его ансамбли. Уникальная гармония, которая возникает только тогда, когда всё пространство создается по единому замыслу, не считающемуся ни с ценой, ни с прагматической целесообразностью, но лишь исключительно с эстетическими представлениями автора и немного — с идеологией, которая в эту территорию закладывается.

Из условий следует, что такие ансамбли может создавать только государство на государственной же земле. Имперский и советский период сформировали тот облик города, которым мы так гордимся и к которому в свободной рыночной экономике не можем добавить ничего, сопоставимого по ценности. Поскольку каждый собственник участка стремится выжать из него максимум дохода, ограничиваясь лишь градостроительными регламентами. И руководствуясь представлениями о том, что должно понравиться покупателям, заставляя жадных архитекторов проектировать разные “купеческие” домики.

Вместе с тем примеры по крайней мере попыток ансамблевой коммерческой застройки были — Новый Петербург начала прошлого века Ивана Фомина на пустырях острова Голодай. И хотя он почти не реализовался — но вошёл во все учебники.

Таким образом, у ЛСР появляется шанс создать ансамбль в знаковом месте, который сформирует морской фасад Петербурга. Правда, для этого нужно чуть–чуть больше, чем провести открытый архитектурный конкурс среди членов Градсовета и пары приглашённых для приличия иностранных звезд, поставив им в задачу вписать домики в высотный регламент и максимально разрешённую коэффициентом использования территории площадь. Результаты такого конкурса всё равно приведут к формированию муринских кварталов, только с чуть более дорогой отделкой.

Нужна смелость пожертвовать деньгами и будущими квадратными метрами ради пространства. Но это задача очень сложная. Почти на грани фантастики.

Антон Мухин

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...