Ипотечные облигации: как и для чего их выпускают

Доходность ипотечных ценных бумаг обеспечена обязательствами по жилищному кредиту. Существует два вида: облигации и сертификаты. Как работает схема в каждом

Что такое ипотечная облигация?

Под этим термином понимают долговые ценные бумаги, выпускаемые банками. Обеспечением по ним выступают регулярные выплаты клиентами по ипотечным кредитным договорам. Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) можно использовать для инвестирования средств, чтобы получить более высокий доход, чем депозиты.

Цель выпуска ипотечных облигаций

Банки выпускают ИЦБ для увеличения размера средств в обороте. Фактически они перепродают долги третьим лицам за небольшой процент. Это позволяет кредитной организации сохранять прежний уровень деловой активности, получать дополнительные инвестиции и укреплять собственные позиции на рынке.

Преимущества ипотечных облигаций

  • Несколько уровней защиты капитала.

    Во-первых, возвратность средств по облигациям гарантирована ипотечным покрытием. Так, если заемщик не сможет обслуживать свои долги по взятому ипотечному кредиту, то, согласно закону, банк вправе реализовать кредитный объект недвижимости и осуществить выплаты облигационерам.

    Во-вторых, ипотечное покрытие также надежно защищено специально созданным специализированным депозитарием, в котором ведется учет и хранение ипотечного покрытия.

  • Высокий уровень правовой защиты.

    К основным эмитентами ипотечных облигаций относятся коммерческие банки или специально созданные ипотечные агенты. Контроль за деятельностью кредитных организаций осуществляется государством в лице Центрального банка (ЦБ РФ). Деятельность ипотечных агентов существенно ограничена и также жестко контролируется ЦБ РФ.

    Основные положения, а также параметры эмиссии и обращения облигаций с ипотечным покрытием регламентируются как федеральными законами (№ 152-ФЗ “Об ипотечных ценных бумагах” от 11.11.2003, № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998), так и отдельными положениями и нормативно-правовыми актами.

  • Высокая частота выплат.

    Как правило, выплаты по ИЦБ регулярные, в основном раз в квартал. Ставка купона фиксирована, также как и ставка по кредиту, соответственно, купонный доход не меняется, даже если учетная ставка ЦБ будет снижаться. Кроме того, выплаты подразумевают не только купонный доход, но и амортизационные выплаты ИЦБ. Подробнее о том, что такое амортизация номинала, вы можете прочесть в статье на сайте – «Облигации с амортизацией».

Схема работы

Если говорить простыми словами, банк работает по следующей схеме:

  1. выдаёт ипотеку;
  2. продаёт инвесторам облигации на сумму, равную размеру займов;
  3. пускает полученные средства на другие кредиты;
  4. проценты по облигациям выплачивает из тех денег, которые возвращает ему заёмщик.

Как видим, все остаются в выигрыше. Банк не вынужден ждать, пока заёмщик выплатит весь долг. Он сразу возвращает свои деньги и может пустить их на новые жилищные кредиты. Что, кстати, выгодно и заёмщикам, поскольку рост предложений неминуемо приводит к снижению процентных ставок по ипотеке. Инвестор также в плюсе. Он покупает облигации с минимальными рисками и получает гарантированный пассивный доход.

Однако в России такая схема популярностью не пользуется. Основные причины – нестабильность рынка недвижимости. Кроме того, ипотечные облигации в РФ стоят дороже, чем на Западе. Плюс ко всему в нашей стране довольно слабая законодательная база для развития рынка таких облигаций.

Принцип работы ценных бумаг

Ипотечные облигации имеют простой алгоритм работы. Предположим, банк выдает заемщику ипотеку в размере 25 миллионов рублей. Сразу после этого кредитная организация выпускает облигации на ту же сумму. После этого пул ценных бумаг отправляют на торги. Деньги, полученные от продажи этих ценных бумаг, банк использует для выдачи новых займов. Инвесторы же получают долгосрочный доход по облигациям.

Недостатки инвестирования в ИЦБ

  • Длительные сроки обращения.

    Как правило, сроки погашения по ипотечным облигациям сверх длительные (на текущий момент до 2052г.). Собственно срок определяется и длительностью взятой ипотеки на объект ипотечного покрытия. Это подходит далеко не каждому инвестору, учитывая, что сроки погашения облигации не должны превышать горизонты инвестирования.

  • Высокая зависимость от ипотечных платежей.

    Размер купонного дохода определяется на основании эмиссионных документов за счет поступлений по закладным, которые составляют ипотечное покрытие конкретной ИЦБ. Амортизация номинала также обеспечивается объемом поступлений за погашение основного долга по данным закладным.

  • Низкая ликвидность.

    Большинство ипотечных облигаций на российском рынке имеют низкую ликвидность (более 85%), поэтому данные бумаги остаются практически недоступными для покупки частным инвесторам. Возможно, с развитием рынка ипотечных облигаций, уровень ликвидности по данным инструментам будет расти.

  • Досрочное погашение облигации.

    При досрочном погашении ипотечного кредита, оставшаяся амортизационная стоимость также будет выплачена облигационеру, т.е. сама облигация будет досрочно погашена. Риск заключается в том, что если облигация была приобретена на рынке выше номинальной стоимости, то часть премии в момент покупки может быть не перекрыта купонными платежами, что, соответственно, может привести к убыткам по сделке с ИЦБ.

    К примеру, если облигация была приобретена под 105% к оставшемуся номиналу, а через несколько дней ее погасят по оставшейся номинальной стоимости (100% к номиналу), то 5% будут составлять убытки по бумаге. Также в случае снижения процентных ставок реинвестирование средств, полученных после досрочного погашения облигации, может привести к уменьшению дохода (так как ставка снизилась за это время) и росту дополнительных издержек.

    Кроме того, у эмитента есть право досрочно погасить ИЦБ в случае снижения номинальной стоимости бумаги ниже определенного предела (встроенный опцион clean-up), что также увеличивает риски досрочного погашения бумаги.

Правила выпуска ипотечных ценных бумаг

На рынке существует три вида ИЦБ, имеющих разные правила выпуска. Среди них:

  • Однотраншевые. Для них банк собирает один пул кредитов и выпускает ценные бумаги только один раз. Эта схема эмиссии является классической.
  • Многотраншевые. Предусматривают выпуск нескольких серий облигаций по одному пулу кредитов. Как правило, это старший и младший транши. Владельцы старшего транша имеют приоритетные права на получение выплат. В случае убытков держатели младшего транша могут остаться без дохода по ценным бумагам.
  • Балансовые ЦБ. В эту категорию входят обычные облигации, которые дополнительно обеспечены пулом кредитов, остающимся на балансе банка. Считаются наименее устойчивыми, поскольку зависят от финансовой стабильности кредитной организации, их выпустившей.

Важно: при покупке облигаций инвестору стоит выяснить, к какому именно типу они относятся. От этого может напрямую зависеть стабильность выплат по ценным бумагам.

Кто продает?

Ипотечные облигации выпускает АО «ДОМ.РФ» совместно с Райффайзенбанком, Сбербанком и ВТБ. Схема сотрудничества кредиторов с ДОМ.РФ достаточно простая:

· банк оформляет ипотечные продукты с оформлением закладных:

· закладные продаются ипотечному агенту, работающему с ДОМ.РФ;

· агент выпускает ИЦБ;

· после размещения банк выкупает ценные бумаги и сохраняет их на балансе, либо продает инвесторам.

Увидеть необходимую актуальную информацию об эмиссии ИЦБ можно на сайте организации ДОМ.РФ. Приобрести ценные бумаги инвесторы могут на фондовых биржах. Покупку можно оформить самостоятельно. Для новичков на биржах работают брокерские компании, помогающие осуществлять сделки с ИЦБ.

Банкам выгодно продавать ценные бумаги, поэтому они идут на все, чтобы процесс купли-продажи был максимально упрощен. Инвестиционные продукты кредитных организаций доступны в их собственных мобильных приложениях. Достаточно лишь пройти регистрацию и открыть счет, после чего вы сможете покупать облигации сразу после их выпуска.

Ипотечные ценные бумаги. Для чего они нам?

Ипотечные ценные бумаги выгодны и для банка, и для инвестора, и для заемщика. В нашей стране схема не пользуется баснословной популярностью. Несмотря на это, некоторые банки готовы продавать ИЦБ, увеличивая доход инвесторов и обеспечивая своевременное пополнение баланса организации.

Как правильно инвестировать в облигации с ипотечным покрытием,  и чем они обеспечены?

Если лицо хочет осуществить инвестирование в процессы ипотечного покрытия, нужно помнить, что оборот ценных бумаг осуществляется на бирже. Если гражданин не имеет специального статуса, он не будет допущен к торгам. Поэтому вкладчику нужно выбрать кандидата для управления облигациями. В качестве могут выступать:

  • паевый инвестиционный фонд;
  • специализированное управление банковских организаций;
  • брокеры.

Выбирая партнёра, в первую очередь важно обращать внимание на прохождение лицензирования, размер вознаграждения за оказываемую услугу и членство на Российской товарной или Межбанковской валютной бирже.

ВАЖНО

Сегодня облигации с ипотечным покрытием считаются одними из наиболее доходных и надежных для инвестирования. Эти ценные бумаги обеспечены правом требования по жилищным кредитам с залогом. Даже если финансовая организация обанкротится, инвесторы продолжат получать прибыль.

Ипотечный сертификат

Сертификат – тоже ценная бумага, но в отличие от облигаций не эмиссионная. Ипотечный сертификат участия – именной документ, который удостоверяет права владельца на долю в объекте залога. Ипотечный сертификат участия не имеет номинальной стоимости. Суть в следующем: не у всех инвесторов есть возможность приобрести квартиру, чтобы позже выгодно её продать. Выход – покупка сертификата, а с ним – приобретение прав на долю в недвижимости.

Выдают такие сертификаты организации с лицензией на управление инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами. Кроме того, такое право есть у банков.

Рынок ипотечных облигаций за рубежом и в России

В США и Западной Европе взрывной рост рынка облигаций пришелся на конец 80-х годов прошлого века. Эта тенденция сохранялась до 2000-х годов. Уже с 2003 года в отрасли наметился кризис. Банки успели выдать большое количество ипотечных кредитов без обеспечения. В результате у крупнейших игроков рынка возникли проблемы с возвратом средств по жилищным кредитам. Из-за этого рынок обвалился, а сами ИЦБ потеряли свою привлекательность для инвесторов. Восстановить свои позиции в этой отрасли многим крупным банкам удалось не так давно. Сегодня рынок стабилизировался, однако про стабильный рост говорить пока рано. Ведущими игроками в этой сфере являются Bank of America, JP Morgan.

В РФ ипотечные облигации были впервые выпущены в 2003 году. Их эмитентом выступил “Газпромбанк”. Тогда же был принят основной нормативный акт, регулирующий эту отрасль –152-ФЗ. Сейчас в России рынок ипотечных облигаций находится в стадии становления. Популярностью пользуются ценные бумаги, выпущенные Сбербанком, “Газпромбанком”, а также ВТБ. Ожидается, что к 2021 году объем рынка ИЦБ составит 1 трлн рублей.

Выгоды участников сделки

Сегодня рынок считается защищённым и безопасным. Вклад инвестора обеспечен базовым активом. Это защищает владельца денежных средств от возможных убытков. В случае возникновения непредвиденных ситуаций базовый актив может быть продан, а вырученная сумма предоставлена в качестве компенсации. Это основная выгода инвестора. В случае дефолда всё компенсируется.

Однако ипотечные облигации не способны приносить такой же высокий доход, как корпоративные акции. К тому же отсутствует гарантия, что при возникновении глобальных экономических проблем денежных средств, вырученных с реализации заложенного имущества, хватит для выплаты компенсации инвесторам. Это главная опасность, с которой можно столкнуться в процессе использования услуги.

Выгоды и опасности для участников сделки

В теории рынок ипотечных облигаций является максимально защищенным и безопасным. Основной вклад инвестора обеспечен базовым активом, который может быть продан для покрытия убытков. В случае дефолта все компенсируется. Это основная выгода инвестора.

Но будучи низкорисковым активом, ипотечные облигации обычно дают меньше дохода по сравнению с корпоративными облигациями или акциями. К тому же нет гарантии, что в случае глобальных экономических проблем заложенного имущества хватит для полноценной компенсации инвесторам. Это можно считать основной опасностью.

Доходность ИЦБ

Ипотечные облигации — довольно надежный, но, как правило, не самый доходный инструмент для инвестора. Это основная причина, по которой они остаются в тени. Впрочем, положительные подвижки есть.

К примеру, последнее предложение от ВТБ — ипотечные облигации под 9,95% годовых. Банк «Санкт-Петербург» планирует выпустить ценные бумаги под 9,35%. Аналитики БКС уверены, что в ближайшие 2-3 года средний доход по купону может подняться до 12%.

Таким образом, банки надеются снизить издержки и создать более привлекательные условия по ипотеке, чтобы заработать еще больше.

Риски

Ипотечные облигации — одна из самых надежных инвестиций. Но и из этого правила есть исключения. Одно из самых известных — мировой кризис 2008 года, вызванный крушением ипотечного рынка недвижимости в США.

Популярность предложения у вкладчиков подстегнула банки выдавать все больше и больше ипотечных кредитов, чтобы привлекать еще больше инвесторов.

Это привело к раздаче кредитных квадратных метров неблагонадежным покупателям, потому что банки по недосмотру или намеренно не утруждали себя проверкой финансовой надежности заемщиков. В итоге море просрочек по ипотеке, выплат по процентам стало не хватать на купонные отчисления инвесторам, в конце концов этот пузырь с треском лопнул.

Сегодня условия выдачи ипотеки более жесткие, но угроза формирования новых пузырей сохраняется.

Как купить

Инвесторы могут покупать ипотечные ценные бумаги через брокера отдельными пакетами или в составе ETF-фондов.

Первый вариант выгоднее по деньгам, но имеет недостатки. Основной — необходимость самому заниматься аналитикой и управлением. Срок погашения ипотечных облигаций — десятки лет. Доход у них небольшой. Значит, вкладывать нужно много.

Это вынуждает потенциального инвестора проводить глубокое фундаментальное исследование, касающееся среднего возраста заемщиков, географического положения, ликвидности основных закладных активов и т. д., чтобы быть уверенным в их перспективности.

Поэтому многие инвесторы вместо прямой торговли выбирают доли в ETF-фондах. Это не только проще, но и позволяет максимально диверсифицировать портфель.

Топовые западные ETF-фонды:

Тикер Фонд Доход
CMBS iShares CMBS ETF 6,00% годовых
MBG SPDR Barclays Capital Mortgage Backed Bond ETF 4,05% годовых
GNMA iShares GNMA Bond ETF 3,98% годовых
MBB iShares MBS Bond ETF 3,91% годовых
VMBS Vanguard Mortgage-Backed Securities ETF 3,67% годовых

Самый простой вариант инвестирования — через иностранного брокера. С технической точки зрения, все выполняется стандартно: поиск брокера, регистрация счета, выбор соответствующего фонда, верификация (проверка документов), пополнение счета, установка терминала и непосредственно сама торговля.

Лучшие брокеры

Все топовые брокеры отлично справляются со своими обязанностями и дают более или менее хорошие условия для торгов. Поэтому изучайте условия открытия счетов, способы ввода и вывода денег, а также возможности предоставляемого софта (торговый терминал), чтобы выбрать наиболее комфортный вариант.

Проверенные иностранные брокеры
Название Рейтинг Плюсы Минусы
Interactive Brokers 8/10 Говорят по-русски Абонентская плата 10$месяц
CapTrader 8/10 Нет абонентской платы Говорят только по английски
Lightspeed 7/10 Низкий минимальный депозит Навязывают услуги
TD Ameritrade 6.5/10 Низкие комиссии Не всем открывают счет

Риски инвестирования в ипотечные облигации

Основной риск ИЦБ – досрочное погашение ипотеки. Из-за него инвесторы теряют часть дохода, соответственно, вложения в облигации проигрывают в сравнении с инвестициями в фонды или даже депозиты. Подобные риски крайне трудно прогнозировать в каждом конкретном случае, поскольку они зависят от ряда факторов: экономической ситуации в стране, изменения материального положения конкретной семьи, смены тенденций на рынке недвижимости. Однако пока это единственный существенный риск, связанный с облигациями, при котором инвестор так или иначе получает назад всю вложенную сумму средств. А значит, им при прочих выгодных условиях капиталовложения можно пренебречь.

Рекомендуемые ипотечные продукты

от 600 000 до 60 000 000  руб.

Сумма

от 500 000 до 15 000 000  руб.

Сумма

от 500 000 до 12 000 000  руб.

Сумма

от 600 000 до 20 000 000  руб.

Сумма

от 500 000 до 50 000 000  руб.

Сумма

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...