Ипотека или аренда – что выгоднее в 2021 году? Что лучше взять?

Ипотечные платежи превышают ставки аренды квартир. Однако рынок аренды жилья в России пока слабо развит и имеет ряд минусов по сравнению с собственной квартирой

Аренда и ипотека в цифрах

Изменение цен на недвижимость и аренду квартир, а также размер инфляции на продолжительный период можно прогнозировать только приблизительно, так что и расчёты будут неточными. И всё же цифры красноречивее слов.

Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в апреле этого года, по данным Центробанка, составила 9,64%. По информации аналитиков Domofond.ru, арендовать квартиру в марте 2018 года было в среднем на 0,7% дешевле, чем в декабре 2017 года. Однако для верности будем считать, что хозяин квартиры будет повышать платежи на 5% в год.

Для расчётов возьмём областной центр, город-миллионник Волгоград и город федерального значения Санкт-Петербург.

Волгоград

Ипотека

Средняя цена двухкомнатной квартиры в Волгограде, по данным Domofond.ru, составляет 2 365 695 рублей. Рассмотрим ситуации, если вы накопили первоначальный взнос в размере 15%, 25% и 50% от стоимости квартиры и взяли ипотеку под 9,64% годовых сроком на 10 лет.

Первоначальный взнос, рублей Ежемесячный платёж, рублей Переплата, рублей Итоговая цена квартиры, рублей
354 854, 15% 26 176 1 130 060 3 495 755
591 250, 25% 23 088 996 818 3 361 818
1 182 500, 50% 15 392 664 546 3 029 546

При вычислениях не учтены дополнительные расходы на сопутствующие услуги в виде страхования жилья и человека, взявшего ипотеку, и компенсации вроде налогового вычета.

Предположим, что цены на недвижимость будут расти на 5% в год, тогда через 10 лет квартира будет стоить 3,67 миллиона рублей.

Аренда

Средняя стоимость съёма двухкомнатной квартиры в Волгограде — 15 845 рублей в месяц. Если хозяин будет поднимать плату примерно на 5% в год, то через 10 лет арендатору придётся отдавать 24 556 рублей в месяц. Всего же за эти годы он заплатит за проживание 2 389 344 рубля. На разницу между затратами на ипотеку с первоначальным взносом в 15% и на наём арендатор может снимать квартиру по прогнозируемой цене 2028 года ещё три года и девять месяцев.

При средней зарплате в Волгограде в размере 28 483 рубля платежи и за аренду, и за ипотеку кажутся посильными для семьи с двумя работающими взрослыми.

Стоит также учесть, что у арендатора остаются неистраченными накопления на первоначальный взнос (если они были), которые он может положить в банк под проценты. По данным Центробанка, средневзвешенная ставка по вкладам сроком от одного до трёх лет в 2018 году составляет 6,41%. За 10 лет показатель неоднократно изменится, но для расчётов будем использовать именно эту цифру. При вычислениях не учтена капитализация.

Первоначальный взнос (накопления), рублей Сумма через 10 лет, рублей
354 854, 15% 582 315
591 250, 25% 970 241
1 182 500, 50% 1 940 482

Соответственно, за 10 лет арендатор не только потратит меньше, но и заработает на вкладе.

Аренда и накопления

Из предыдущего пункта понятно, сколько человеку удастся накопить на депозите за 10 лет, если он продолжит снимать жильё.

Наибольшие шансы накопить на квартиру и купить её без ипотеки у человека, который располагает половиной суммы от стоимости квартиры, но только в том случае, если цена на недвижимость не изменится.

Через 10 лет на покупку квартиры ему не будет хватать 425 213 рублей. Чтобы в нужное время иметь на руках всю сумму, ему придётся откладывать ежемесячно чуть больше 3,5 тысячи рублей.

Через пять лет у него на депозите будет 1 561 491 рубль. Чтобы купить квартиру в это время, человеку нужно все пять лет откладывать по 13,4 тысячи в месяц. Вместе с затратами на аренду на жильё у него будет уходить 29,3 тысячи в первый год и 32,6 тысячи — в пятый. Соответственно, если он купит квартиру через пять лет, общие затраты с учётом аренды оставят 3 415 482 рубля, через десять — 4 755 039 рублей. Оба варианта более затратные, чем ипотека.

Санкт-Петербург

Ипотека

Средняя цена на двухкомнатную квартиру в Петербурге составляет 6 797 671 рубль.

Первоначальный взнос, рублей Ежемесячный платёж, рублей Переплата, рублей Итоговая цена квартиры, рублей
1 019 651, 15% 75 210 3 247 152 10 044 823
1 699 418, 25% 66 362 2 865 134 9 662 805
3 398 836, 50% 44 241 1 910 089 8 707 760

Чтобы не переплачивать по ипотеке, нужно или накопить первоначальный взнос в размере не менее половины стоимости квартиры, либо увеличить ежемесячный платёж и сократить срок кредитования. При средней зарплате в 58,5 тысячи рублей сделать это может явно не каждый.

Через 10 лет квартира будет предположительно стоить 10,99 миллиона рублей.

Аренда

Средняя стоимость съёма двухкомнатной квартиры в Санкт-Петербурге — 32 744 рубля в месяц. При росте стоимости аренды на 5% в год через 10 лет ежемесячный платёж составит 50 787 рублей, а всего наниматель отдаст 4 942 178 рублей. На разницу между затратами на ипотеку с первоначальным взносом в 15% и на наём арендатор может снимать квартиру по прогнозируемой цене 2028 года ещё восемь лет и три месяца.

Не стоит сбрасывать со счетов и накопления.

Первоначальный взнос (накопления), рублей Сумма через 10 лет, рублей
1 019 651, 15% 1 673 247
1 699 418, 25% 2 788 744
3 398 836, 50% 5 577 490

Аренда и накопления

И снова на покупку квартиры без ипотеки может рассчитывать человек, у которого уже есть половина от её цены. Но уложиться в пятилетний срок ему будет проблематично. Через пять лет у него на счету будет 4 448 162 рубля. Чтобы собрать нужную сумму, каждый месяц ему нужно откладывать 39,2 тысячи. В сумме с затратами на аренду ему придётся выделить 72 тысячи в месяц уже в первый год.

Если он купит квартиру через пять лет, общие затраты с учётом аренды оцениваются в 8 968 837 рублей, через 10 лет — в 11 739 849 рублей.

Сложности ипотеки

У аренды и ипотеки разная целевая аудитория. В нашей стране наличие собственной жилплощади обеспечивает человеку определенный социальный статус, в зрелом возрасте жить в съемных квартирах не принято, говорит заместитель директора департамента аренды «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова. По ее словам, институт аренды жилья в России пока недостаточно развит, чтобы наем в течение всей жизни был психологически комфортным.

Главный довод за собственное жилье — возможность обустроить квартиру под себя, так как нередко арендодатель не позволяет производить какие-то существенные изменения в квартире, отмечают в «Инкоме».

Ипотечный кредит повышает озабоченность относительно своей работы, что в данном случае означает наличие возможности стабильных платежей в банк в счет погашения ипотеки и процентов по ней, считает руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков. Тем не менее, по его мнению, при должном планировании своего бюджета ипотека вполне реалистична.

Считается, что ипотеку выбирают люди, вступившие в семейные отношения

Считается, что ипотеку выбирают люди, вступившие в семейные отношения (Фото: fizkes/shutterstock)

Собственное жилье более надежно в отличие от аренды, где наниматель сегодня пока слабо защищен, а налоги и коммунальные платежи не могут сравниться по цене с арендой, говорит Кирюхина. «Если для работающего человека это не принципиально, то размер средней пенсии не позволяет и дальше арендовать квартиру, поэтому ее приобретение становится необходимостью для большинства россиян, притом что в Европе аренда жилья на протяжении всей жизни — обычная практика», — отмечает аналитик.

«По своей сути, аренда предполагает постоянный отток денежных средств, а на выходе ничего не остается. Грубо говоря, нечего оставить в наследство. Поэтому при выборе покупки или аренды жилья многое зависит от личных стратегий каждого», — отмечает Дарусенков.

Ипотеку предпочитают семейные люди, финансово стабильные, уверенные в том, что они смогут своевременно вносить ипотечные платежи, которые знают, где они хотят жить, считает управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова. Кроме того, по ее словам, чтобы позволить себе взять ипотеку, у заемщика должны быть собственные средства для внесения первоначального взноса, определенный стаж работы, в том числе на последнем месте, и уровень дохода, чтобы банк ему одобрил кредит.

Почему люди хотят своё жильё?

Потребность в жилье — это заложенное на генном уровне, базовое желание человека, связанное с чувством безопасности. Все люди подсознательно хотят свое жилье. Многие могут не хотеть этого в молодом возрасте (Как я, например. Вернее, я тоже хочу, но сознательно не делаю этого, хоть и могу себе позволить), но рано или поздно, желание иметь свое жилье настигает практически всех. Это абсолютно нормальное желание. Интересно, что оно гораздо острее развито у женщин.

Ну и как я уже говорил, это желание может существенно обостряться и мы можем говорить себе:

  • не могу больше жить с родителями, у родных
  • не хочу постоянно переезжать
  • не хочу, чтобы опять выгоняли со съемных квартир
  • не хочу платить чужому дяде, хочу вкладывать в свое жилье
  • не хочу, чтобы постоянно повышали аренду
  • хочу, чтобы мой ребенок / мои дети росли в своем доме и т.д.

Сколько обойдется снять квартиру в 2020 год

Для всей оценки взяты три города. Первый – Москва. В ней самая дорогая недвижимость. Второй – Санкт-Петербург. В связи с численностью его жителей. Третий – населенный пункт областного значения, но с проживающими в менее чем 1 000 000 человек. В частности, таким будет Саратов.

Отдельно учтен факт отличия цен на квартиры в разных районах того или иного города. Для каждого из принятых во внимание взято по три района. С выведением средних цен аренды жилья, готового для заселения. То есть с мебелью и техникой, хотя бы частично.

Район Площадь (кв.м.) Цена в месяц (рублей)
Москва
Пресненский 64 67 000
Марьино 45 50 000
Некрасовка 54 35 000
Санкт-Петербург
Выборгский 58 39 000
Приморский 54 33 500
Невский 60 27 500
Саратов
Кировский 58 17 700
Заводской 54 16 000
Ленинский 50 15 000

Цель использования средних размеров жилья – определение цены сопоставимой по квадратуре квартиры, которая будет куплена за счет ипотеки в банке. Стоит учитывать, что данные – ориентировочные. То есть оценивалась приблизительная стоимость аренды в указанном районе с минимальными требованиями к недвижимости.

Средняя цена выводилась с учетом частичного меблирования жилья

В целом выдвинуто всего шесть основных условий к жилью:

  • В кирпичном доме;
  • Не крайние этажи;
  • Вторичный рынок;
  • С ремонтом, позволяющим заселиться сейчас;
  • Меблированая, хотя бы частично;
  • Двухкомнатная квартира, как самый популярный вариант у потребителей, решивших взять ипотеку.

Эти же основные условия выдвинуты и в блоке целевых займов. То есть сопоставляются фактически идентичные квартиры.

Стоит ли брать ипотеку?

Ответ на этот вопрос всегда лежит на стыке математики, т.е. цифр, и жизненной ситуации человека. Часто цифры могут говорить “не бери ипотеку”, но жизненная ситуация может говорить “бери, я готов заплатить любую цену”.

Например, у вас родился первый, второй, третий ребенок и идея продолжать жить с родителями, или жить в однушке, или снимать жилье становится для вас просто невыносимой! Тут еще со всех сторон “знающие” родители, родня, знакомые и друзья говорят “надо свое жилье”, “лучше платить по ипотеке, чем чужому дяде” и т.д.

В таких обстоятельствах люди часто готовы платить практически любую цену, лишь бы переехать в свое жилье, где они будут хозяевами. И это не значит, что решение взять ипотеку будет неправильным, т.к. душевный покой дороже денег. Важно правда не заплатить за этот душевный покой слишком высокую цену.

Плюсы и минусы аренды

Как правило, аренда является временным решением, хотя иногда, в зависимости от обстоятельств, и долгосрочным, но все равно большинством не воспринимается как навсегда. В краткосрочном плане аренда квартиры несет в себе объективно меньшие затраты, чем единовременные вложения в приобретение квартиры, отмечает Ярослав Дарусенков из «Азбуки жилья».

Неудобства

Жить с родителями или роднёй, ютиться по маленьким квартирам с растущей семьей, постоянно переезжать с квартиры на квартиру — это неудобно, иногда чертовски неудобно. Но, всегда нужно помнить о том, что у любого неудобства есть цена. Вот вам преувеличенный пример: Готовы вы прожить на необитаемом острове, без удобств, 3 года за 1 миллион долларов? Огромное количество людей согласиться на такое предложение, несмотря на дикие неудобства, несравнимые с теми, которые есть у этих людей сейчас.

Так и с жизненными неудобствами, толкающими людей на ипотеку. У них тоже есть цена. У каждого человека она своя. Стоят ли потраченные нервы, например, от совместного проживания с проблемными родственниками или на съемных квартирах сэкономленных лет кредитной кабалы и миллионов рублей — кто-то ответит, что стоит и будет по своему прав, кто-то ответит, что не стоит и готов терпеть неудобства, и также будет по своему прав.

4 Обучающих Видео + Формы и Калькуляторы,без которых невозможно управление финансами!!! Метод “Снежного Кома”, Семейный Бюджет, Кредитный Калькулятор и Матрица Роста Капитала – по цене всего 990 руб. Узнайте больше здесь. 

Что нужно иметь в виду

В реальной жизни наиболее выгодный вариант зависит от дохода семьи, региона проживания, возможности получить более льготные условия — например, социальную ипотеку. Учесть их все в одном тексте невозможно. Также невозможно предугадать, что будет происходить со стоимостью жилья и аренды, ставками по вкладам и ипотеке, доходностью ОФЗ и ИИС.

Так что же выгоднее?

По усреднённым подсчётам аренда выгоднее. Во всех случаях ежемесячная плата за наём меньше, чем платёж по ипотеке. Первоначальный взнос при этом не только не истрачен, но и приносит деньги.

Однако через 10 лет у выбравшего ипотеку в собственности будет квартира, а у арендатора — нет.

Читайте также

  • Как продать квартиру: подробная инструкция →
  • Что проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке →
  • Как быстро сдать квартиру в аренду: пошаговая инструкция →

Брали и берут

Вопреки широко тиражируемым прогнозам экспертов москвичи не потеряли в этом году интереса к ипотеке. Наоборот, в первом квартале кредитов на жилье выдано на 26% больше по сравнению с таким же периодом прошлого года. В столичном управлении Росреестра пояснили, что в январе-марте зарегистрировали 20 388 договоров ипотечного кредитования, в то время как год назад – 16 178.

В тему

▫️ 16 секретов об ипотеке. Или о чем вам не скажут банкиры
▫️ Как купить квартиру без ипотеки? Это возможно!
▫️ Динамика цены за квадратный метр жилья в Санкт-Петербурге за 20 с лишним лет. В рублях и долларах.
▫️ Кто купил жилье сам, без ипотеки? Истории читателей
▫️ 🔥 Самый полный и комплексный чек-лист по ипoтeке в Рунете

📢 Аудиоверсия

Аудиоверсия в i-tunes здесь

👍  Если Вы прочитали для себя что-то полезное, то, пожалуйста, поддержите проект MoneyPapa и сделайте следующее:

1️⃣   подпишитесь на мои новости здесь
2️⃣   подпишитесь на меня на ютубе, в инстаграм, в телеграм и в фейсбуке
3️⃣   и лайк, подписка, комментарий!

Так я буду знать, что Вам нравится то, что я делаю и я буду создавать полезные материалы ещё! Заранее большое спасибо!

***

👋 А я желаю Вам благополучия в финансах, в семье и по жизни!
С Вами был Тимур Мазаев, он же MoneyPapa

ADD_THIS_TEXT

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...