Недвижимое имущество:Раздел 3. Доходный подход — wiki по квалификационному экзамену Оценщиков

Работа по теме: МОДУЛЬ 1. Глава: Расчет фактора фонда возмещения. ВУЗ: КрасГАУ.

Фактор фонда возмещения

Метод сложного процента. Функции сложного процента. Накопленная сумма денежной единицы (будущая стоимость единицы). Накопление денежной единицы за период. Фактор фонда возмещения. Текущая стоимость денежной единицы. Текущая стоимость аннуитета. Взнос на амортизацию денежной единицы (ипотечная постоянная). Финансовые таблицы (таблицы функций сложного процента). [c.367]

Если в формуле 3.13 мы положим FV = 1, то тогда мы получим значение фактора фонда возмещения, который является третьей финансовой функцией. [c.317]

Фактором фонда возмещения называется величина периодического платежа, которая обеспечивает в течение п периодов при заданной ставке процента накопление суммы капитала равной одной денежной единице. [c.317]

Рис. 3.4 Фактор фонда возмещения Рис. 3.4 Фактор фонда возмещения

Для решения задачи используется функция, называемая фактор фонда возмещения, — величина, обратная фактору накопления единицы за период  [c.422]

Фактор фонда возмещения показывает денежную сумму, которую необходимо депонировать в конце каждого периода для того, чтобы через заданное число периодов остаток составил необходимую величину (например, 100 тыс. руб.). Данный фактор учитывает процент, получаемый по депозитам. [c.423]

Ro = i + SFF, где SFF – коэффициент (фактор) фонда возмещения, SFF = i / (1 + i)n – 1. [c.106]

Коэффициент же капитализации рассчитывается путем сложения ставки дохода на капитал (инвестиции) 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. В результате получается коэффициент капитализации равный 0,2774097, как если бы он был взят из графы Взнос на амортизацию (для 12%, 5 лет). [c.169]

Решение. Если норма возврата капитала равна 0.1773964, что представляет собой фактор фонда возмещения при 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации (R) равен 0,2973964(0,12.+ 0,1773964). [c.169]

Решение. Рассчитывается отложенный доход 0.4×0,1574 (фактор фонда возмещения за 5 лет при 12%) = 0,0 3. Из ставки дохода на капитал вычитается отложенный доход и, таким образом, определяется коэффициент капитализации. [c.170]

Фактор фонда возмещения. [c.155]

Фактор фонда возмещения. Фактор фонда возмещения позволяет рассчитать величину [c.158]

Функция Фактор фонда возмещения является обратной по отношению к функции [c.159]

Накопленная сумма единицы (колонка 1) Накопление единицы за период (колонка 2) Текущая стоимость аннуитета (колонка 5) Текущая стоимость единицы (колонка 4) Фактор фонда возмещения (колонка 3) Взнос на амортизацию единицы (колонка 6) [c.159]

Год Будущая стоимость единицы Накопление единицы за период Фактор фонда возмещения Текущая стоимость единицы Текущая стоимость единичного аннуитета Взнос за амортизацию единицы [c.164]

Коэффициент амортизации для машин и оборудования определяется по формуле фактора фонда возмещения (третья функция денежной единицы)  [c.67]

Коэффициент амортизации по формуле фактора фонда возмещения [c.68]

Фактор фонда возмещения  [c.102]

Фактор фонда возмещения единицы [c.143]

Функция фактора фонда возмещения используется для вычисления той постоянной величины средств X, которые регулярно, в конце каждого периода, необходимо выделять из денежных потоков основного бизнеса и вкладывать на банковский депозит с определенной эффективной ставкой I, чтобы к периоду, когда намечаются погашение задолженности и значительные поддерживающие бизнес инвестиции, накопить нужную на это сумму g. [c.146]

В случае авансового фонда возмещения (соответствующего авансовому аннуитету) формулы единичного платежа (РМТа) и фактора фонда возмещения (SFFa) имеют вид  [c.317]

Метод Инвуда. Этот метод применяется, когда ожидается, что в течение всего прогнозного периода будут получены постоянные, равновеликие доходы. Одна часть этого потока доходов будет представлять собой доход на инвестиции, а другая будет обеспечивать возмещение или возврат капитала. Более того, сумма потока доходов будет представлять собой доход на инвестиции, а другая будет обеспечивать возмещение или возврат капитала. Более того, сумма возврата капитала будет реинвестироваться по ставке дохода на инвестиции (капитал). В этом случае норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации будет равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям (этот фактор берется из таблицы шести функций сложного процента). Сам же коэффициент капитализации при потоке равновеликих доходов будет равен сумме ставки [c.167]

По методу Инвуда норма возврата капитала определяется умножением фактора фонда возмещения на процент потери стоимости объекта недвижимости (50% -ная потеря х 0,1574097) = 0,07887 х R = 0,0787 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,1987 = = 19,87%. [c.169]

Фактор фонда возмещения (SFF) показывает денежную сумму, которую необходимо депонировать в конце каждого периода для того 4TOgbI через п периодов при ставке сложнОго процента, равной I, остаток на счете составил один рубль  [c.100]

Метод Инвуда предполагает возврат капитала из фонда возмещения по норме прибыли для инвестиций, т.е. норма возврата основной суммы равна ставке доходности инвестиций. Фактор фонда возмещения позволяет сформировать денежный поток, который соответствует полному возврату первоначальных инвестиций за п периодов. [c.191]

В этих формулах (моделях) по-разному выражается норма возврата капитала. В моделях Инвуда и Хоскальда она понимается как тот ежегодный (ежеквартальный, ежемесячный) дополнительный доход с каждого вложенного в бизнес рубля, который, если его по мере получения вкладывать в тот же бизнес (с тем же риском, отражаемым присущей данному бизнесу нормой текущего дохода i – модель Инвуда) или просто на страхуемый банковский депозит либо в гособлигации (без риска, т.е. по безрисковой норме текущего дохода R – модель Хоскальда), должен к истечеюию срока п накопить фонд возмещения ранее вложенного в бизнес капитала. Соответственно, норма возврата капитала в этих моделях именуется фактором фонда возмещения (l/Sn). [c.65]

Фактор фонда возмещения (размером в едшшцу)  [c.140]

Смотреть страницы где упоминается термин Фактор фонда возмещения

: [c.300]    [c.308]    [c.424]    [c.462]    [c.99]    [c.168]    [c.193]    [c.67]    [c.97]    [c.97]    [c.98]    [c.99]    [c.140]    Экономика недвижимости (2001) — [ c.308 , c.316 , c.317 ]

Copyright © 2021 – economy-ru.info

Вводная информация

Когда инвестор вкладывает собственный капитал в определенный объект, он рассчитывает, что получит возмещение и прибыль. Существует три популярных способа рассчитать ориентировочные временные значения:

  1. Метод прямолинейного возврата капитала. Назван в честь Ринга.
  2. Метод возврата капитала по ставке дохода на инвестиции и фонду возмещения. Назван в честь Инвуда.
  3. Метод возврата капитала по безрисковой процентной ставке и фонду возмещения. Назван в честь Хоскольда.

3.1. Потенциальный валовый доход

Потенциальный валовый доход (ПВД) – доход, который способен приносить объект при сдаче его или его элементов в аренду и получении арендной платы в полном объеме:

P V D = A C × N {displaystyle PVD=ACtimes N} {displaystyle PVD=ACtimes N}

где: A C {displaystyle AC} {displaystyle AC} – арендная ставка, ден.ед./ед.площади/год; N {displaystyle N} {displaystyle N} – Количественная характеристика объекта, например, ед., кв.м.

Связь PVD с другими уровнями дохода от эксплуатации объекта описывается следующими формулами:

P V D − N Z − N P + D X P R = D V D {displaystyle PVD-NZ-NP+DX_{PR}=DVD} {displaystyle PVD-NZ-NP+DX_{PR}=DVD}

D V D − O R − R Z = C H O D {displaystyle DVD-OR-RZ=CHOD} {displaystyle DVD-OR-RZ=CHOD}

где: P V D {displaystyle PVD} {displaystyle PVD}– потенциальный валовый доход, ден.ед.; N Z {displaystyle NZ} {displaystyle NZ}– потери от недозагрузки, ден.ед.; N P {displaystyle NP} {displaystyle NP}– потери от неплатежей, ден.ед.; D X P R {displaystyle DX_{PR}} {displaystyle DX_{PR}}– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.; D V D {displaystyle DVD} {displaystyle DVD}– действительный валовый доход, ден.ед.; O P < {displaystyle OP<} {displaystyle OP<}– операционные расходы, ден.ед.; P Z {displaystyle PZ} {displaystyle PZ}– расходы на замещение, ден.ед.; C H O D {displaystyle CHOD} {displaystyle CHOD}– чистый операционный доход, ден.ед..

На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь.Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду.Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания

Метод Ринга

метод инвуда

Сейчас давайте рассмотрим в большей мере математические аспекты. Чтобы получить годовую норму возврата капитала, необходимо поделить 100 % стоимости актива на его оставшийся срок полезной жизни. Иными словами – нужна величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата – это ежегодная доля первоначального капитала, которая помещается в беспроцентный фонд возмещения.

Рассмотрим небольшой пример инвестирования. Допустим, есть вложение на пять лет. Ставка доходности составляет 18 % годовых. В таком случае ежегодная прямолинейная норма возврата капитала будет составлять 20 %. Достигается это путем нехитрых манипуляций: 100 %/5=20 %. Коэффициент капитализации в таком случае составит 38 %. Для тех, кто не понял, откуда взялось это число: 18 %+20 %=38 %.

3.3. Операционные расходы

Постоянные расходы – не зависят от загрузки объекта недвижимости (например, арендные или страховые платежи).

Переменные расходы – зависят от загрузки объекта недвижимости (например, оплата электроэнергии, затраты на уборку и т.п.).

Какие могут возникнуть сложности?

математические расчеты

При всей кажущейся внешней простоте могут быть определенные заминки. Например, цены продаж являются непрозрачной информацией. Поэтому могут быть различия между номинальными значениями и фактическими результатами. Лучше всего применять математические модели в условиях устойчивого рынка. Что интересно, отклонения обеспечиваются при движении в обе стороны. Например, при росте рынка коэффициент капитализации будет снижаться. Конечно, нельзя сказать, что улучшение параметров – это плохое отклонение. Но оно приводит к тому, что используемую математическую модель необходимо корректировать.

Отдельно стоит упомянуть использование заемных средств. Ведь, увы, не всегда получается обходиться исключительно собственными финансами. В таком случае необходимо использовать понятие чистого операционного дохода за один временной период и не рассчитывается цена реверсии. Если использовались заемные средства, то лучше обратить внимание на метод связанных инвестиций.

Специфика, которую следует учитывать

норма возврата по методу хоскольда

А теперь давайте больше поговорим о прикладных аспектах. Всегда необходимо просчитывать основные вопросы. Если ответ не нравится, то это повод задуматься о целесообразности совершаемых действий.

Например, смогут ли денежные потоки инвестиционного проекта компенсировать сделанные вложения и принести прибыль? Рассмотрим очень простой вариант. Человек относит деньги в банк и открывает депозит. После окончания срока действия договора можно получить и основную сумму, и причитающиеся проценты. Конечно, если банк не обанкротится. Но в таком случае можно рассчитывать на сохранение основной суммы, если она не превышает установленного законодательством максимума. Поэтому приходится волноваться только про надежность банковского учреждения и предлагаемую процентную ставку. А вот если денежные потоки инвестиционного проекта направлены на приобретение недвижимости, то следует позаботиться о том, чтобы были компенсированы вложения. То есть получения депозитных 10 % для этого дела явно недостаточно, если планируется работа проекта десять лет. Десять процентов прибыли возможны только в том случае, если доход от вложения составляет 20 %. Если меньше – то возрастет срок окупаемости. А это сделает проект менее привлекательным. А так двадцати процентов хватит для того, чтобы половину направить на возмещение вложения, а остальные 10 % считать своим заслуженным доходом.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...