Принципы оценки недвижимости — Википедия

Оценка недвижимости. Основные принципы оценки недвижимости в 2021 году. Принципы, основанные на представлениях пользователя.

Принципы, отражающие точку зрения пользователя[править | править код]

К группе принципов, отражающих точку зрения пользователя относятся:

  • принцип полезности — принцип оценки, характеризующий способность конкретного объекта оценки удовлетворять потребности пользователя;
  • принцип замещения — принцип оценки, утверждающий, что максимальная цена объекта оценки определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен объект-аналог.
  • принцип ожидания — принцип оценки, характеризующий точку зрения пользователя на будущие выгоды и их настоящую стоимость.

Общая информация об оценке недвижимости

Оценка недвижимости – это теоретико-практическая процедура изучения и анализа характеристик объекта, в результате которой высчитывается стоимость конкретного объекта недвижимости.

Закон различает разные виды стоимостей, но наиболее распространенными считаются рыночная (та, за которую можно продать объект) и кадастровая (указанная в ЕГРН).

Осуществлять оценку могут лишь субъекты оценочной деятельности, которые:

  • имеют квалификационный аттестат;
  • застраховали свою ответственность;
  • состоят в объединениях оценщиков.

Главная цель работы оценщиков – получение объективного и справедливого стоимостного результата.

Подробнее об этом читайте в материале «Оценка недвижимости».

Независимо от поставленной цели, в своей работе субъект оценочной деятельности обязан учитывать основные принципы оценки объектов недвижимости. В зависимости от степени воздействия на итоговый результат принципы принято разделять на 3 группы:

  • основанные на представлениях владельца;
  • отражающие взаимосвязь составляющих объекта оценки;
  • отражающие точку зрения рынка.

Обсудим каждую группу подробнее.

ПРИНЦИПЫ ПОЛЬЗОВАТЕЛЯ

Принципы пользователя предприятия включают принципы полезности, замещения и ожидания.

Принцип полезности

Предприятие обладает стоимостью лишь в том случае, если оно может быть полезным потенциальному владельцу или пользователю. Предприятие может быть полезным лишь постольку, поскольку оно необходимо для реализации общественно полезной функции — производства определенного типа продукции, услуг на рынок и получения прибыли.  Предприятие может быть полезным конкретному владельцу также для реализации чувства гордости от владения этим предприятием либо реализации других его психологических потребностей.
Полезность — это способность предприятия удовлетворять потребности пользователя предприятия в данном месте и в течение определенного времени. Применительно к предприятию, приносящему доход, удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете обычно выражается в виде потока денежного дохода.

Принцип замещения

Этот принцип гласит: разумный покупатель не заплатит за предприятие больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая на рынке за другое предприятие с такой же степенью полезности. Это значит, что неразумно платить за действующее предприятие больше, чем стоит создание нового аналогичного предприятия в приемлемые сроки. Оценщик, анализируя поток дохода от эксплуатации данного предприятия, определяет максимальную стоимость его исходя из сопоставления потоков доходов от других аналогичных предприятий, характеризующихся схожими риском и качеством продукции и услуг. Максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретено другое предприятие с эквивалентной полезностью.

Принцип ожидания

В большинстве случаев полезность предприятия связана с ожиданием будущих прибылей. Для действующих предприятий, приносящих доход, их стоимость часто определяется массой ожидаемой прибыли, которая может быть получена от использования имущества предприятия, а также размером денежных средств в случае его перепродажи. Способы расчета ожидаемой прибыли описаны в других разделах данной книги.

Ожидание — это ожидание будущей прибыли или других выгод, которые могут быть получены в будущем от пользования оцениваемым предприятием. Поскольку деньги, когда они находятся в обороте, приносят процент дохода и происходят инфляционные процессы, то рубль, полученный в будущем, имеет меньшую стоимость, чем сегодняшний. Речь идет о стоимости денег во времени. Процесс пересчета будущих рублей в текущие стоимости называется дисконтированием. Для определения текущей стоимости будущих прибылей, ожидаемых от пользования предприятием, важно скорректировать прогнозируемую прибыль с учетом поправки на ее стоимость во времени.

Принципы, отражающие взаимосвязь отдельных частей объекта оценки[править | править код]

  • принцип добавочной продуктивности — принцип оценки, который утверждает, что добавочная продуктивность определяется чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации затрат на труд, капитал и управление.
  • принцип вклада — принцип оценки, который утверждает, что вклад определяется суммой, на которую изменяется стоимость объекта оценки вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента в факторах производства.
  • принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи — принцип оценки, который утверждает, что по мере увеличения какого-либо ресурса в одном из факторов производства рост чистой отдачи сначала увеличивается, а затем начинает уменьшаться.
  • принцип сбалансированности — принцип оценки, который утверждает, что максимальный доход от объекта оценки и его максимальную стоимость можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства.
  • принцип экономического размера — принцип оценки, который утверждает, что на рынке существует оптимальное количество факторов производства, необходимое для наиболее эффективного использования объектов оценки.
  • принцип экономического разделения — принцип оценки, который утверждает, что имущественные права на объект оценки следует разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость объекта оценки при этом увеличивалась.

Принципы оценки, базирующиеся на представлениях обычных граждан

Каждый владелец, инвестор или покупатель имеет субъективное мнение о конкретном объекте недвижимости, индивидуальные требования к нему, а также преследует собственные цели. Соответственно, ценообразующие характеристики конкретного объекта (расположение, потенциальный доход, престиж) воспринимаются потребителем субъективно.

Учитывая принципы, основанные на субъективном мнении граждан, оценщик может прогнозировать базовую модель поведения потребителя, его условия, цели, требования. Все это впоследствии учитывается при проведении оценки по заказу конкретного потребителя. Данная группа включает в себя принципы:

  • полезности;
  • замещения;
  • ожидания.

Принципы оценки недвижимости, основанные на субъективном мнении граждан

Учет принципа полезности

Полезность – ключевой критерий цены объекта. Цена недвижимости не будет высока, если объкт бесполезен для нынешнего или будущего владельца.  Конечно, степень полезности для каждого потребителя субъективна, но ее качественные и количественные выражения все же могут быть определены во времени и пространстве.

Если речь идет о недвижимости, ключевое проявление полезности состоит в способности конкретного объекта удовлетворить потребности владельца/покупателя.

Поскольку на рынке существует около десяти видов и форм недвижимого имущества, в контексте потребностей можно также говорить об экономических функциях.

Полезность жилой недвижимости определяется комфортом проживания, коммерческих объектов – способностью приносить доход, земельных участков – целевым назначением и видами разрешенного использования.

Итак, принцип полезности заключается в следующем: чем больше пользы рядовому гражданину может принести объект, тем дороже будет недвижимость.

Безусловно, для разных субъектов полезность имеет разную степень и для фермера сельскохозяйственный участок куда полезнее, чем для руководителя отдела маркетинга. Но искусство оценщика состоит в том, чтобы определить удельную полезность без привязки к личности потенциального приобретателя.

Принцип замещения одного объекта другим

При проведении оценки специалист сравнивает цены на аналогичные объекты недвижимости, находящиеся в свободном обороте на рынке. Без сравнительного анализа невозможно выявить истинную стоимость объекта: оценку можно считать завышенной/заниженной, если потенциальный покупатель найдет на рынке объект с аналогичной полезностью, но по более низкой/высокой цене.

Под аналогичными объектами следует понимать не точную копию предмета оценки, а похожие позиции, обладающие подобной полезностью.

Принцип замещения в оценке объекта недвижимости гласит: наибольшая цена отдельного недвижимого имущества не может быть выше, чем наименьшая стоимость, за которую потребитель может приобрести замещающий объект. Это фундаментальное правило находит свое отражение во всех трех подходах, используемых при оценке недвижимости: сравнительном, доходном и затратном.

Ожидания потребителя

В основе любой экономической оценки лежит потенциал оцениваемого объекта. Прошлое и настоящее недвижимости, безусловно, важны для определения участи объекта, но именно будущие выгоды приобретателя определяют степень полезности недвижимого имущества.

Ожидания должны быть оправданными. А потому принцип ожидания обязывает оценщика включать в оценочную стоимость объекта текущую стоимость всех выгод, которые приобретатель получит в будущем, включая рост цены на недвижимость, обусловленный повышением спроса.

Для соблюдения данного принципа оценщик обязан сделать прогноз будущих состояний предмета оценки и прочих факторов, которые влияют и могут повлиять на него в будущем. Такой прогноз должен быть объективным и обоснованным. К сожалению, из-за нестабильности современных рыночных условий это одна из главных проблем, с которыми сталкиваются субъекты оценочной деятельности.

Принцип оценки недвижимости, основанный на ожидании потребителя

Принципы, отражающие точку зрения рынка[править | править код]

К группе принципов, отражающих точку зрения рынка относятся:

  • принцип зависимости − принцип оценки, который утверждает, что стоимость объекта оценки зависит от характера окружающей среды.
  • принцип соответствия − Принцип оценки, который утверждает, что максимальная стоимость возникает тогда, когда уровень оформления, удобств, характера использования объектов оценки соответствуют требованиям рынка. Принцип соответствия реализуется в виде двух принципов — регрессии и прогрессии.
  1. принцип регрессии − принцип оценки, который утверждает, что при избыточных улучшениях (сверхулучшениях) стоимость объекта оценки уменьшается или не увеличивается.
  2. принцип прогрессии − принцип оценки, который утверждает, что стоимость объекта оценки, не имеющего улучшений, повышается в результате функционирования соседних объектов, имеющих улучшения, соответствующие современным требованиям рынка.
  • принцип спроса и предложения − принцип оценки, который утверждает, что цена объекта оценки определяется соотношением спроса и предложения по объектам-аналогам на рынке.
  • принцип конкуренции − принцип оценки, который утверждает, что если прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, то конкуренция на рынке увеличивается, что приводит к снижению среднего уровня доходов.
  • принцип изменения − принцип оценки, который отражает изменение стоимости объекта оценки или цен объектов-аналогов во времени.

ПРИНЦИП НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПРЕДПРИЯТИЯ

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования предприятия — основной принцип оценки его рыночной стоимости. Он определяет выбор факторов, влияющих на стоимость предприятия. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования — это разумное и возможное использование предприятия, которое обеспечит ему наивысшую текущую стоимость на дату оценки, т. е. использование, выбранное из разумных возможных альтернативных вариантов и приводящее к наивысшей стоимости земельного участка, на котором находится предприятие.

В российской практике оценки специалисты различают два аспекта реализации данного принципа: один — это применение его к знанию, другой — к земле. Это обусловлено тем, что у большинства предприятий земля не приватизирована, т. е. находится в государственной или муниципальной собственности. Поэтому в практике оценки рассматривается в основном первый аспект реализации этого принципа. Данный принцип является объединяющим для всех других принципов оценки стоимости: полезности, замещения, ожидания, остаточной продуктивности, вклада, возрастающей или уменьшающейся отдачи, сбалансированности, оптимального (экономического) размера, экономического разделения, зависимости, соответствия предложения и спроса, конкуренции и изменения.

Ссылки[править | править код]

  • ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ГИС-ТЕХНОЛОГИЙ (недоступная ссылка)
  • СТБ 52.0.01-2011 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Общие положения», утвержденный постановлением Госстандарта Республики Беларусь от 30 апреля 2012 г. № 23
  • СТБ 52.0.02-2011 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Термины и определения», утвержденный постановлением Госстандарта Республики Беларусь от 20 января 2011 г. № 2
Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...