REIT или российский ЗПИФ: сравнительная характеристика для частного инвестора | Банки.ру

Инвестиции в недвижимость – один из способов сохранить и приумножить капитал. Но покупка квартиры, дома, коммерческого помещения для последующей сдачи в аренду, …

Динамика стоимости

29.01.2021 26.02.2021 За месяц C начала года За 1 год За 2 года За 3 года
Пай, руб 154,44 158,56
СЧА, руб 1 040 645 278,87 1 068 430 175,67

Доходность вложений в ПИФ и динамика стоимости пая указаны с учетом вознаграждения управляющей компании и прочих вознаграждений и расходов и без учета надбавок/скидок и налогов.

Прирост расчетной стоимости инвестиционного пая в рублях на 26.02.2021

1 месяц

3 месяца

6 месяцев

1 год

3 года

С начала года

Фонд Коммерческая недвижимость

Динамика стоимости чистых активов

Динамика стоимости пая

Динамика стоимости пая Динамика стоимости чистых активов с 11.11.11 по 11.11.11

1 мес. 3 мес. 6 мес.

1 год 3 года С начала года

сравнить с бенчмарком

?

Бенчмарк – это показатель, используемый для оценки текущего состояния рынка или его сегмента и для анализа эффективности управления инвестиционными стратегиями.

Показать в USD Информация о расчетной стоимости инвестиционного пая в USD (долларах США) приведена исходя из расчетной стоимости пая в рублях РФ на указанный день и цены закрытия инструмента USDRUB_TOD по итогам торгов на указанный день, определяемой в соответствии с нормативными документами ПАО Московская Биржа. USDRUB_TOD – валютный контракт на покупку долларов США за рубли с расчетами сегодня «TODAY».

Динамика стоимости инвестиционного пая ПИФ указана с учетом вознаграждения управляющей компании и прочих вознаграждений и расходов и без учета надбавок/скидок и налогов. Информация о приросте расчетной стоимости инвестиционного пая ПИФ в рублях за 3 месяца, 6 месяцев, 1 год и 3 года указана здесь: https://www.sberbank-am.ru/disclosure/fund/#pif-table.

АО «Сбербанк Управление Активами». Лицензия ФКЦБ России на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами №21-000-1-00010 от 12.09.1996. Получить подробную информацию о паевых инвестиционных фондах (далее – ПИФ) и ознакомиться с правилами доверительного управления ПИФ (далее – ПДУ ПИФ) и с иными документами, предусмотренными Федеральным законом от 29.11.2001 №156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» и нормативными актами в сфере финансовых рынков, можно по адресу: 123317, г. Москва, Пресненская набережная, д. 10, на сайте http://www.sberbank-am.ru, по телефону: (495) 258-05-34. Информация, подлежащая опубликованию в печатном издании, публикуется в «Приложении к Вестнику Федеральной службы по финансовым рынкам». Стоимость инвестиционных паев может увеличиваться и уменьшаться, результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем, государство не гарантирует доходность инвестиций в ПИФ. Прежде чем приобрести инвестиционный пай, следует внимательно ознакомиться с ПДУ ПИФ. ПДУ ПИФ предусмотрены надбавки (скидки) к (с) расчетной стоимости инвестиционных паев при их выдаче (погашении). Взимание надбавок (скидок) уменьшит доходность инвестиций в инвестиционные паи ПИФ.

ЗПИФ недвижимости «Коммерческая недвижимость» – правила фонда зарегистрированы ФСФР России 25.08.2004 за № 0252-74113866.

Страница 2 из 2

Правила фонда и другие документы

Стоимость пая на сегодня

Дата Цена Изменение
26.02.2021 158,56 2,67%

Данные о текущей цене пая получены с официального сайта “Сбербанк Управление Активами”

Курс пая пересчитывается по будним дням около 16:00 МСК за предыдущий день. Таким образом, в понедельник вы увидите цену пая на пятницу.

Что такое REIT и ЗПИФ

Под зарубежной аббревиатурой REIT (Real Estate Investment Trust) понимаются инвестиционные трасты недвижимости или же фонды коллективных инвестиций. Фонд собирает деньги у пайщиков и вкладывает их в недвижимость, покупая уже готовые или строящиеся объекты. Затем они сдают недвижимость в аренду или продают по более выгодной цене.

В таком фонде доходы получают в виде дивидендов. Прибыль распределяется между дольщиками пропорционально их вкладам. В большинстве случаев REIT передают 100 % налогооблагаемого дохода своим пайщикам, что существенно снижает для них самих налоговую нагрузку.

Инвестиции в фонды недвижимости обладают рядом преимуществ по сравнению с вложением денег в другие финансовые инструменты: ликвидность, диверсификация, высокая доходность, надежность.

На заметку: крупнейшими американскими фондами недвижимости являются Simon Property Group, General Growth Properties, Boston Properties, Inc., Annaly Capital, Kimco Realty.

В России разработали собственный вариант зарубежных REITs – закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФн). Это не прямой аналог зарубежных финансовых инструментов, поскольку имеет принципиальные отличия.

Российские ЗПИФ, в отличие от REIT, не являются юридическими лицами. Пайщики передают имущество в Фонд, где активами распоряжается управляющая компания по договору доверительного управления. В этой роли должен выступать профессиональный участник на рынке ценных бумаг. За этим следит специализированный депозитарий. В деятельности ЗПИФ участвует оценщик, реестродержатель, аудитор. У каждого участника своя роль, а вместе все работают над общей целью – снизить риски, выбрать наиболее выгодную стратегию, получить максимальный доход.

Законодательство РФ допускает торговлю паями ЗПИФ на бирже. Такой вариант упрощает выход пайщика из фонда, если возникнет желание. Инвестиции через ЗПИФ дают налоговые преимущества: освобождают от налога на землю и имущества.

Общие преимущества ЗПИФ:

  • Закрытые паевые инвестиционные фонды используются в качестве инструмента секьюритизации. Право собственности на активы при этом заменяется правом собственности на инвестиционный пай, который является ценной бумагой;
  • существует возможность привлечения дополнительных инвесторов через продажу инвестиционных паев, либо через дополнительные выпуски инвестиционных паев;
  • инвестиционные паи могут обращаться на фондовых биржах и на внебиржевом рынке;
  • наличие жесткого контроля за распоряжением имуществом Фонда со стороны Банка России и специализированного депозитария;
  • возможность контролировать операции внутри закрытых паевых инвестиционных фондов , предназначенных для квалифицированных инвесторов, посредством инвестиционного комитета пайщиков и принимать решения относительно основных параметров Фонда;
  • Фонд может осуществлять регулярные выплаты в виде промежуточного дохода, а также частичного погашения инвестиционных паёв;
  • налоги на доход выплачиваются пайщиком по результатам продажи/погашения инвестиционного пая или получения промежуточного дохода;
  • доход от управления активами, получаемый в рамках Фонда, не подлежит налогообложению и может быть реинвестирован в полном объеме;
  • обращение взыскания по долгам владельцев инвестиционных паев Фонда распространяется только на принадлежащие им инвестиционные паи;
  • Фонд не отвечает по долгам управляющей компании и инвесторов.

С точки зрения целевого использования платформы закрытого паевого инвестиционного фонда, мы выделяем три группы инвестиционных фондов:

  • Структурные фонды

    Стратегия:

    «Упаковка» активов клиента в закрытые паевые инвестиционные фонды с целью использования базовых преимуществ таких фондов. При этом контроль за активом и его операционное управление остается за клиентом.

    Решаемые задачи:

    • «упаковка» в фонд акций и/или долей юридического лица с целью сохранения контроля над ними и исключения недружественного захвата/поглощения;
    • обособление части активов от основного бизнеса с целью минимизации и разграничения рисков;
    • отсрочка уплаты налога на прибыль и реинвестирование дохода, получаемого от управления активами, составляющими Фонд;
    • ограничение доступа к информации о владельцах инвестиционных паев и операциях с активами Фонда;
    • структурирование активов через Фонд не влечет за собой изменение процесса операционной деятельности компании;
    • упрощения процедуры наследования активов, посредством распределения активов собственника среди наследников через распределение инвестиционных паев Фонда.

  • Фонды недвижимости

    АО ВТБ Капитал Управление активами предлагает клиентам возможность инвестировать в готовые и строящиеся объекты недвижимости г. Москвы и Московской области с высоким уровнем инвестиционного потенциала. Фонды недвижимости ориентированы на целевую доходность, превышающую уровень ставок по банковским депозитам и другим консервативным вложениям.

    Как устроены ПИФы

    Паевой инвестиционный фонд можно сравнить с сейфом, в котором хранятся активы инвесторов: деньги, недвижимость, ценные бумаги, доли в ООО и прочее.

    Пай — это условная доля имущества в этом фонде. Это именная ценная бумага, которая подтверждает, что вам принадлежит такая-то доля такого-то фонда.

    Имуществом из сейфа распоряжается управляющая компания. Ее задача — зарабатывать деньги для пайщиков от имени ПИФа. Для этого она управляет активами фонда: сдает в аренду недвижимость, выдает займы, покупает и продает ценные бумаги, валюту, доли в организациях. Если стоимость имущества фонда увеличивается, растет и цена пая.

    Услуги УК платные. Управляющей компании выгодно, чтобы паи ее фондов росли в цене: это лучшая реклама для привлечения новых пайщиков. Чем больше пайщиков, тем больше активов у УК и тем больше денег она получает за свою работу.

    За активы пайщиков УК отвечает перед законом, поэтому она не может просто так их продать, забрать деньги и уйти в закат.

    Перед тем как стать пайщиком, инвестор изучает правила доверительного управления фондом, ПДУ, — документ, где прописаны условия функционирования ПИФа, — и затем передает деньги или другое имущество в управление УК. Оно становится общей долевой собственностью пайщиков, и забрать его из фонда больше нельзя.

    Существует понятие «якорный пайщик». Это крупный инвестор, который готов вкладывать активы сразу на большую сумму, в среднем от 25 миллионов рублей, но хочет, чтобы ПИФ работал на его условиях. Тогда УК создает отдельный фонд, все паи которого принадлежат этому пайщику. Компания управляет имуществом, пайщик получает доход.

    Немного объясню, что изображено на схеме.

    Пайщики инвестируют в разные фонды, а УК распоряжается ими, зарабатывая пайщику деньги. Разные пайщики могут вкладывать в один и тот же фонд. Фонды инвестируют в разные активы.

    Одна и та же УК может управлять разными ПИФами. Ежемесячно она забирает из каждого фонда часть средств в качестве своего вознаграждения.

    УК тесно взаимодействует со специализированным депозитарием (СД). СД оказывает УК услуги: ведет параллельный учет имущества фондов, выдает согласие на сделки, контролирует распоряжение имуществом ПИФов в интересах пайщиков, согласовывает отчетность УК. За эти услуги спецдепозитарий тоже получает от УК ежемесячное вознаграждение.

    УК и СД подконтрольны ЦБ РФ: сдают ему отчетность фондов, предоставляют информацию по запросу, соблюдают все нормативно-правовые акты Центробанка.

    ЦБ РФ и СД для управляющей компании — контролирующие органы. Они следят за действиями УК в целях соблюдения интересов пайщиков.

    ЦБ может направить запрос в спецдепозитарий, чтобы получить интересующую его информацию об управляющей компании, и СД обязан эту информацию предоставить.

    Вопрос 1. Что такое ЗПИФ?

    Допустим, Артем и Элла выбрали квартиру в новом ЖК и пришли в риэлтерскую компанию, чтобы обсудить детали. Им сообщили, что квартира принадлежит ЗПИФу. Что это такое, пара не знала, но отказываться от приглянувшейся квартиры не захотела, и решила больше узнать о ЗПИФах.

    Объяснение

    ЗПИФ — закрытый паевой инвестиционный фонд. Как любой паевой инвестиционный фонд, ЗПИФ заинтересован в том, чтобы сделать выгодную инвестицию и получить высокую прибыль. В России инвестиции в недвижимость являются высокодоходными, и один из инвестиционных портфелей таких фондов обязательно посвящен недвижимости.

     Ежегодно недвижимость растет в цене на 20-25%. Тенденция сохраняется даже в кризисное время. 

    ЗПИФы распоряжаются миллиардными активами. Как правило, они выкупают целые жилые дома и даже комплексы еще на этапе строительства по, так сказать, оптовым ценам. Когда дом готов, распродают квартиры в нем, но уже по рыночным ценам. И получают доход.

    Список всех существующих ЗПИФов

    Перечислены лидеры рынка, показавшие в 2019 году высокую доходность. Однако ими список активных инвестиционных фондов не ограничивается. Инвестиционные предложения разной степени привлекательности вы сможете найти на сайтах большинства российских банков (ВТБ, Сбербанк, Уралсиб, АльфаБанк и др.).

    Название паевого фонда Управляющая компания
    1 QBF – Региональная недвижимость QBF Управление Активами
    2 Арсагера – Жилищное строительство Арсагера
    3 РФЦ – Шуваловские высоты РФЦ-Капитал
    4 Аруджи – фонд недвижимости 1 ВТБ-Капитал
    5 Две столицы Меркури Кэпитал Траст

    Доходность и налоги

    В ПИФах доходность не гарантирована: пайщики могут ничего не заработать или даже потерять деньги. Доходность зависит от огромного количества факторов: опыта управляющего, понимания происходящих в экономике процессов, сезонности, кризисов, курсов валют, цен на нефть и многого другого.

    Результаты инвестирования одного и того же фонда из года в год сильно различаются. Некоторые ПИФы за 2017 год приросли более чем на 25%, а некоторые — потеряли деньги.

    Пока пайщик получает прибыль, он должен платить налог: НДФЛ. За него это делает управляющая компания, которая выступает налоговым агентом. Но если пайщик продаст паи, то налог с возможного дохода, а именно с разницы между суммой, вырученной от продажи паев, и суммой, потраченной на их приобретение, будет платить уже самостоятельно. Налог с дохода такой: 13% для резидентов России и 30% — для нерезидентов, есть льготы.

    Если владеть паями хотя бы 3 года с даты приобретения, можно не платить НДФЛ с дохода от погашения паев.

    Как инвестировать

    • В офисе Управляющей компании

      Вам предоставят подробную консультацию и помогут оформить необходимые документы для любых операций с паями ПИФ. Оплата через банк.

    • В отделении СберБанка

      Вам помогут выбрать ПИФ, оформить документы и произвести оплату паев ПИФ.

    Приобрести паи возможно только в момент формирования фонда, либо в период дополнительной выдачи паев.

    Позвоните с любого телефона бесплатно по России

    8 (495) 5000 100 Заказать обратный звонок

Условия инвестирования

Минимальная сумма вложений для первой покупки паев:

  • в личном кабинете и мобильном приложении – от 1 000 руб.
  • в офисе ПАО Сбербанк или АО «Сбербанк Управление Активами» – от 15 000 руб.

Минимальная сумма вложений для последующих покупок паев – от 1 000 руб.

Паи вы купите по стоимости, увеличенной на:

  • 1% при покупке паев одного фонда на сумму до 3 млн рублей
  • 0,5% при покупке паев одного фонда на сумму свыше 3 млн рублей

Это комиссия при покупке (надбавка к стоимости пая).

При погашении паев вы получите сумму, уменьшенную на:

  • 2% при владении паями от 0 до 180 дней
  • 1% при владении паями от 181 до 731 дня
  • 0% при владении паями свыше 731 дня

Это комиссия при погашении (скидка со стоимости пая).

Если вы купили паи после 01.01.2014, владели ими больше трёх лет и продали их дороже, чем купили, то можете не платить с полученной прибыли подоходный налог (НДФЛ). Максимальная сумма прибыли, которая освобождается от налога, составляет 3 млн рублей в год.

Риски инвестирования в недвижимость на бирже

Наравне с другими компаниями фонды подвержены определенным рискам. Это и снижение котировок, и финансовые проблемы.

В первую очередь оценивают закредитованность. Во время финансового кризиса 2008 года стоимость недвижимости упала, вместе с ней и рентный доход. Одновременно остались платежи кредиторам, поэтому некоторые фонды, не выдержавшие долговую нагрузку, просто прекратили существование. Чтобы минимизировать такие риски, есть смысл приобретать REIT в составе ПИФ или ETF. Учитывая определенные критерии, подбирается пул из нескольких фондов, “упаковывается” в ETF и предлагается на продажу инвесторам. Получается готовый фонд фондов со среднерыночной доходностью и нивелированием рисков.

Доходность фондов недвижимости зависит от спроса на аренду, стоимости активов, добросовестности управляющих. Поэтому стоит тщательно отбирать компанию, обладающую репутацией, историей и понятной стратегией.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...