Рынок земли – это… Рынок земли в России

Рынок земли

Рынок земли в России ─ новый старт

И хотя в современной истории России основания эти появились сравнительно недавно, после более чем полувековой паузы, роль рынка земли уже сегодня ощутима во многих областях экономики и, скорее всего, будет только возрастать.

В период тотальной государственной собственности на землю легального гражданского оборота земельных участков не существовало. В какой-то степени его функции подменял административный оборот как разновидность нерыночного земельного оборота. Например, земельные участки предоставлялись колхозам и совхозам, а те в свою очередь имели право передавать их во вторичное землепользование. Кроме того, существовал механизм изъятия земельных участков для государственных нужд. Впрочем, в земельных отношениях присутствовали элементы частного права. Так, возмещение убытков землепользователей и потерь сельскохозяйственного производства при изъятии земельного участка основывалось на нормах гражданского законодательства. 

Сегодня налицо стремительное развитие рынка земли в России. И поэтому рынок земли 2014 совсем не тот, каким он был в 1991, на заре экономических реформ, когда формирование рынка земли только начиналось после давших ему новый старт экономических реформ.

Как иностранцы захватывали земли?

Татьяна Богданова, «АиФ»: Василий Якимович, как так получилось, что иностранцы захватили наши земли?

Василий Узун: Да, есть федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», по которому иностранец-физлицо не может владеть российской землёй. Также не допускается, чтобы юрлицо, в уставном капитале которого больше 50% принадлежит иностранцам, владело нашей землёй. Но на практике, если иностранец хочет завладеть землёй в России, он находит обходные пути. Сначала он участвует в создании компании «А», где 60% принадлежит российской фирме «Б», а 40% — иностранной «В». Такая компания по нашему закону может иметь землю в собственности. Потом иностранец создаёт российскую фирму «Г», которая скупает 60% акций компании «А», принадлежавших россиянам, и становится полноправным её владельцем. Эти схемы работают, и за 20 лет действия закона я не знаю ни одного случая, чтобы у какого-то иностранца отобрали землю или заставили её продать. Из 978 агрохолдингов 62 находятся под контролем иностранцев. В них входят 252 сельхозорганизации. Они генерируют 16,5% выручки, в них сконцентрировано больше 5% сельхозугодий и 7,5% трудовых ресурсов.

— Какие иностранцы владеют нашей землёй?

— Есть датские, нидерландские, немецкие компании. На Дальнем Востоке растёт число китайских холдингов. Но чаще это офшоры — кипрские, британские Виргинские острова.

— Выходит, тенденция такова, что иностранцы будут брать под контроль всё больше земель?

— Такая тенденция есть. Мы делали подобное исследование в 2006 г. и тогда видели лишь отдельные зарубежные сельхозорганизации, холдингов не было. Сейчас они есть. И больше всего растут именно иностранные. Количественно их вроде бы немного, но они очень крупные. У одной кипрской компании под контролем находится уже 1 млн га земли.

— Разве это не является угрозой для России и её продовольственной безопасности?

— Понятно, что землю у нас никто не отберёт… Но если распорядителю денег, который находится далеко за пределами страны, этот бизнес станет невыгодным или он не захочет заниматься им по политическим мотивам, у нас будут проблемы.

Мы не призываем запрещать иностранцам работать на нашей земле. Но властям надо очень точно знать, что происходит. Запретами можно сделать хуже самим себе. Сегодня именно у зарубежных лучшие показатели производства, больше прибыль.

Во многих странах иностранцы имеют право покупать землю, но это происходит законно и прозрачно. Когда китайцы захотели приобрести крупнейшую компанию США по производству свинины, решение принималось на уровне конгресса. Китайскому покупателю были выставлены жёсткие условия — чтобы производство осталось в Америке, сохранилась занятость, американцы не остались без свинины и не потеряли контроль за этим рынком… В Германии тоже нет запрета на продажу, но процедура такова, что иностранец не сможет купить большую площадь земли. В каждом случае общественные советы будут разбираться, как это повлияет на экологию, сельскую жизнь, местных жителей. У нас же отечественные и зарубежные холдинги набирают землю сотнями тысяч гектаров и разрешения ни у кого не спрашивают. Но главная проблема, что в России в отличие от развитых стран, где известен владелец даже самого мелкого участка земли и опубликованы все условия аренды, вообще нет статистики о собственниках. Кому и сколько принадлежит земли? Сколько её у иностранцев? Минсельхоз, Росстат, Росреестр — ни одно ведомство не может точно ответить на эти вопросы.

— Мы говорим про агрохолдинги, но такого понятия официально даже не существует…

— Да, в России есть три вида производителей — сельхозорганизации, крестьянские (фермерские) и личные подсобные хозяйства. Ни в законодательстве, ни в мерах господдержки, ни в статистике агрохолдинги не выделяются. Что же это такое? Под агрохолдингом мы понимаем группу компаний (не меньше двух), которые принадлежат одному юридическому или физлицу. Из более чем 19 тыс. сельхозорганизаций страны мы выделили 978 агрохолдингов. В них входят 2552 организации. Практически все наши агрохолдинги основаны на имущественных отношениях и занимаются производством сельхозпродукции. Это сильно отличает нас от других стран, где, как правило, холдинги образуются на контрактной основе. Взять, к примеру, американский «Тайсон фудс». Холдинг занимается логистикой, исследованиями, селекционными центрами, обеспечением кормами, переработкой, реализацией. А само сельхозпроизводство остаётся за 3,6 тыс. фермеров, с которыми он заключает договоры. Бразильская мясная компания JBS работает по контрактам со 115 тыс. фермеров Бразилии и других стран. Контрактный холдинг способствует развитию фермерства. А чтобы вырос наш холдинг, ему, наоборот, надо забрать землю у фермеров и превратить их в наёмников.

В чем заключается ее назначение?

рынок земли это

Нужно правильно понимать, что рынок земли – это сфера, имеющая многофункциональное значение. Если рассматривать ее в качестве природного объекта, который существует вне зависимости от воли человека, землей можно назвать, в принципе, всю планету, и поэтому она выполняет наиболее важную экологическую функцию. Также земля являет собой почву, считается объектом хозяйствования и отражает различные экономические отношения.

Социальная роль, которую имеет рынок земли – это использование ее в качестве места обитания, а также одно из основных условий жизни современных людей. Помимо всего прочего, она включает в себя территорию государства или же определенного его субъекта, то есть обуславливает еще и политическую функцию. Именно по этой причине рынки капитала и земли тесно взаимосвязаны между собой, а также регулируются не только стандартными конституционными нормами и земельным правом, но еще и действующим гражданским законодательством, учитывая лесные, экологические и другие правовые нормы.

Производственный фактор

рынки капитала и земли

Первоначально земля представляет собой основное средство производства, в соответствии с которым всецело определяется благосостояние того или иного государства.

Она представляет собой основную среду обитания человека, а также является непосредственным источником органических и минеральных ресурсов, целью приложения труда и капитала. Данный термин охватывает все полезные свойства, предоставленные природой в определенном объеме, над предложением которых человек не имеет никакой власти вне зависимости от того, речь идет о том, что представляет собой рынок земли и земельная рента, или же о продаже водных ресурсов и всевозможных полезных ископаемых.

Рынок земли и цена земли. Ценообразование на рынке земли

Рынков, если рассматривать рынок как определенным образом организованную деятельность по обмену товарами и услугами, существует множество: рынок труда, рынок земли, различные товарные рынки. В современной экономике все рынки тесно связаны между собой. Рынки труда, капитала, земли и т. д. различаются по виду продаваемого товара, масштабам охвата территории, уровню конкуренции.

Рынок земли определяется процессами земельных отношений. Регуляторами земельных отношений являются права (собственности, например), возможность передачи права (продажа, аренда и т. д.), конкуренция и, конечно, денежная оценка.

Возможность свободно осуществлять сделки купли-продажи земельных участков ─ одна из фундаментальных основ формирования рынка земли. А одна из существенных сторон любого договора купли-продажи земли ─ цена. Применительно к земле обычно используют понятия рыночной и кадастровой стоимости. Подробнее о земельной стоимости читайте в статье…

Цена участка земли зависит от множества факторов. Если речь идет о его использовании для строительства жилья ─ от расположения относительно центральных и периферийных частей городов, развитости транспортной и социальной инфраструктуры, состояния экологии и всего того, что определяет спрос на жилье. Кстати, рост цен на жилье приводит к росту цен на землю и наоборот.

Для участков земли, которые планируется использовать в агробизнесе, большое значение имеют природно-климатические условия, естественное плодородие почв, местонахождения участков относительно пунктов реализации выращенной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами.

В чем заключается роль этого рынка?

рынок земли и земельная рента

Использование земли, а также связанные с ним отношения еще в древние времена стали основой ведения хозяйственной деятельности человека, что дало в последующем дополнительный толчок развития производственных сил, углубление общественного разделения труда, а также его специализации.

В процессе производства всевозможных материальных благ или же предоставления услуг предусматривает использование целого ряда факторов. При этом в соответствии с современной экономической теорией принято выделять всего четыре основные группы:

  • территория, источником которой является рынок земли и рента;
  • труд;
  • капитал;
  • ведение предпринимательской деятельности.

Именно эти факторы оказывают непосредственное влияние на современное производство, а также темпы экономического роста. При этом стоит отметить тот факт, что данные факторы, без которых в принципе невозможно осуществление производства, входят в область предложения.

Рынок земли и его особенности

Огромное значение земли и ее поистине уникальная многофункциональность ─ важнейшие факторы рынка земли, напрямую влияющие на его формирование, функционирование и во многом предопределяющие его особенности.

Одна из этих особенностей ─ ограниченность предложения на рынке земли, поскольку физически ограничена площадь земельных участков, которая не может расширяться в зависимости от колебаний цен. Впрочем, она может меняться внутри отдельных категорий земли. Например, рынок земли сельскохозяйственного назначения может «сжиматься», если обрабатывавшиеся ранее земли пришли в запустение и деградировали, превратившись в пустоши, болота или в лучшем случае ─ в леса. Или становиться больше, если, например, заболоченные земли в результате мелиорации превращены в пастбища или пашню.

Конечно, в определенных обстоятельствах людям не только по силам, но даже экономически выгодно увеличивать площадь суши и соответственно увеличивать предложение на рынке земли. Наиболее известны своими успехами в этой очень непростой деятельности ─ Нидерланды. Больше трети территории королевства находится ниже уровня моря. Безопасность этих территорий защищена дамбами общей протяженностью около четырех тысяч километров. В хозяйственный оборот вовлечены несколько тысяч квадратных километров превращенного в плодородные нивы бывшего морского дна. Есть даже целая провинция ─ двенадцатая по счету провинция Нидерландов ─ Флеволанд, учрежденная в 1986 году на осушенных территориях.

Что она собой представляет?

рынок земли и рента

Рынок земли и рента, представляя собой естественный фактор, являются всеобщим средством производства, в то время как в качестве объекта недвижимости является средством производства, предметом труда, так как в различных сферах деятельности человек оказывает на нее воздействие в той или иной мере. Комбинация этих двух качеств делает ее довольно специфическим средством производства, которое работает в любой современной отрасли народного хозяйства.

Сельское хозяйство

Анализ рынка земли показывает, что наиболее важной аренда территорий является для сельского хозяйства, так как там переплетаются естественные и экономические процессы воспроизводства. В первую очередь она в данном случае представляет собой всеобщий предмет труда в процессе переработки, а также выступает в качестве активного средства, обладая плодородием и представляя собой ту среду, в которой осуществляется развитие различных растений.

Человек, оказывая воздействие на почву, а также пользуясь основными ее жизненными силами, осуществляет производство необходимых ему продуктов, при этом нужно правильно понимать, что сама по себе земля, в отличие от остальных средств производства, на протяжении использования не только не будет терять своей потребительской стоимости (плодородия), но и в случае грамотного построения системы земледелия, а также использования совершенной техники и технологии будет обеспечивать еще более высокую и устойчивую производительность.

При этом не стоит забывать о том, что человеческое воздействие на плодородие земли является небезграничным, так как рано или поздно наступает такой момент, когда дополнительная отдача, обеспечиваемая дополнительным приложением к ней капитала и труда, будет сокращено настолько, что человек не будет получать никакого вознаграждения за их приложения. Другими словами, в конечном итоге какие-либо капиталовложения в почву становятся бессмысленными, так как ее производительность уже невозможно будет увеличить. Единственная возможность использовать перспективы, которые обеспечивает рынок земли (факторы производства) – это совершенствовать использующуюся агротехнику по мере развития современных технологий.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...