Шесть функций сложного процента – формулы, пример расчета | «101.Кредит»

Как определить размер вклада на определенный период времени, какую сумму можно взять в кредит при возможности вносить определенные взносы и т. д. Ответы на эти и другие вопросы вы найдете с помощью 6-ти формул.

Содержание

1. Накопленная сумма единицы

С помощью данной функции определяется величина будущей стоимости денежной единицы (

S

) через определенное количество периодов (

n

) при сложном проценте (

i

).

S=P*(1+i)^n

, где P – начальная сумма

Пример:

получен кредит 800 000,00 руб. сроком на 3 года под 14% годовых с начислением процентов раз в полгода. Необходимо вычислить сумму, которая полежит возврату.

Решение:

  1. Определяем количество периодов:n = 2×3=6 (количество полугодий в году умножаем на общее кол-во лет кредитования).
  2. Определяем полугодовую процентную ставку по вкладу: i = 15:100:2 = 0,075% (где 15 – фиксированная процентная ставка, а 2 – количество периодов начислений в году).
  3. Подставляем данные в основную формулу: 800 000,00*(1+0,075)^6= 1234641,22

4.7 Пятая (прямая) функция сложного процента:
накопление (рост) единицы за период

Рассмотрим случай, когда предприниматель вкладывает 1 руб. в конце каждого года в течение 4-х лет при ставке 10% и ежегодном накоплении. Рубль, вложенный в конце первого года, будет приносить процент в течение последующих трех лет; рубль, вложенный по окончании второго года, – в течение двух; в конце третьего года – в течение одного года; наконец, рубль, вложенный в конце четвертого года, вообще не принесет процента. К концу срока предприниматель скапливает сумму 4, 641 руб.

Накопление единицы за период
(4 года, ставка – 10%, периодический взнос –1 руб.)

Годы

Депозит на
конец периода

Процент за
период

Остаток на
конец периода

1

1,00

0,00

1,00

2

1,00

0,10

2,10

3

1,00

0,21

3,31

4

1,00

0,331

4,641

Фактор накопления денежной единицы за период позволяет определить, какой по истечении всего установленного срока будет стоимость серии равных сумм, депонированных в конце каждого из интервалов.

В таблицах шести функций денег фактор накопления денежной единицы за период приведен в колонке 2. Факторы рассчитаны при депонировании сумм в конце каждого периода.

image017_44.gif

Формула накопления единицы за период:

где i – периодическая ставка процента;

n – число периодов;

Sn – накопление денежной единицы (колонка 1 таблиц шести функций).

Графически процесс накопления описан на рисунке 11.

image018_42.gif

image019_47.gifРис. 11 – Накопление единицы за период

ЭТАПЫ РАСЧЕТА АМОРТИЗАЦИИ

Определяем первоначальную стоимость основных средств

Первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение (а в случае, если основное средство получено налогоплательщиком безвозмездно либо выявлено в результате инвентаризации, — как сумма, в которую оценено такое имущество), сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением налога на добавленную стоимость и акцизов.

В соответствии с Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (ПБУ 6/01)[1] стоимость объектов основных средств погашается посредством начисления амортизации.

Восстановление основных средств может осуществляться с помощью ремонта, модернизации и реконструкции. В этих случаях у предприятия, как правило, появляются затраты — на оплату труда основным производственным работникам, участвующим в выполнении работ, уплату страховых взносов, оплату материальных расходов, оплату работ сторонним организациям и т. п.

Затраты по ремонту объекта основных средств отражаются в бухгалтерском учете по дебету соответствующих счетов учета затрат на производство в корреспонденции с кредитом счетов учета произведенных затрат, и не увеличивают первоначальную стоимость объекта основных средств[2].

Затраты на модернизацию и реконструкцию объекта основных средств после их окончания увеличивают первоначальную стоимость такого объекта, если в результате модернизации и реконструкции улучшаются (повышаются) первоначально принятые нормативные показатели функционирования (срок полезного использования, мощность, качество применения и т. п.) объекта основных средств (п. 26 ПБУ 6/01).

В таком случае соответствующие корректировки вносятся в инвентарную карточку или заводится новая карточка (ранее присвоенный номер сохраняется), в которой отражаются новые показатели.

В случае проведения восстановительных работ может быть изменен и срок полезного использования — это тоже должно быть отражено в инвентарной карточке.

Пересматривать стоимость основных средств можно не чаще одного раза в год. Для этого определяется восстановительная стоимость.

Восстановительная стоимость — это стоимость воспроизводства основного средства при современных условиях (ценах, технологии, автоматизации и т. п.).

Решение о переоценке основных средств утверждается приказом руководства предприятия с указанием перечня основных средств, которые необходимо переоценить.

Определяем срок полезного использования

Амортизация основных средств – это способ распределения их стоимости в течение срока полезного использования.

Срок полезного использования объекта основных средств определяется организацией при принятии его к бухгалтерскому учету исходя из:

• ожидаемого срока использования этого объекта в соответствии с ожидаемой производительностью или мощностью;

• ожидаемого физического износа (зависит от режима эксплуатации (количества смен), естественных условий и влияния агрессивной среды, системы проведения ремонта);

• нормативно-правовых и других ограничений использования этого объекта (например, срок аренды).

Если в результате реконструкции или модернизации первоначально принятые нормативные показатели функционирования объекта основных средств улучшатся (повысятся), организация пересматривает срок полезного использования этого объекта.

Выбираем методику расчета амортизации

Выбранный способ начисления амортизации по группе однородных объектов основных средств применяется в течение всего срока полезного использования объектов, входящих в эту группу.

В течение отчетного года амортизационные отчисления по объектам основных средств начисляются ежемесячно независимо от применяемого способа начисления в размере 1/12 годовой суммы.

Линейный способ расчета амортизации

Для погашения стоимости объектов основных средств определяется сумма амортизационных отчислений. При линейном способе сумма амортизационных отчислений определяется исходя из первоначальной или текущей (восстановительной) стоимости (в случае проведения переоценки) объекта основных средств и нормы амортизации, исчисленной исходя из срока полезного использования этого объекта.

В соответствии со ст. 259 НК РФ вне зависимости от установленного налогоплательщиком в учетной политике для целей налогообложения метода начисления амортизации линейный метод начисления амортизации применяется в отношении зданий, сооружений, передаточных устройств, нематериальных активов, входящих в восьмую–десятую амортизационные группы, независимо от срока ввода в эксплуатацию соответствующих объектов, а также амортизируемых основных средств, используемых налогоплательщиками исключительно при осуществлении деятельности, связанной с добычей углеводородного сырья на новом морском месторождении углеводородного сырья.

В отношении прочих объектов амортизируемого имущества независимо от срока введения объектов в эксплуатацию применяется метод начисления амортизации, установленный налогоплательщиком в учетной политике для целей налогообложения.

Самый распространенный способ начисления амортизации — линейный благодаря простоте расчетов: расчет производится единожды в самом начале, полученная сумма будет одинаковой для всего срока эксплуатации.

Кроме того, такой перенос стоимости оборудования в состав себестоимости является максимально равномерным, в отличие от других методов, когда чаще всего в начале суммы амортизации выше, чем в последующие периоды.

Пример 1

ООО «Альфа» приобрело оборудование стоимостью 150 000 руб., срок его полезного использования — 5 лет (оборудование относится к третьей амортизационной группе).

Определим ежемесячные нормы амортизационных отчислений:

1. Рассчитаем годовую норму амортизации:

100 % / 5 лет = 20 %.

Следовательно, 20 % стоимости оборудования будет ежегодно уходить в счет погашения стоимости оборудования и за 5 лет стоимость полностью будет списана.

2. Определим годовую сумма амортизационных отчислений:

150 000 руб. × 20 % = 30 000 руб.,

т. е. ежегодно в счет амортизации будут списываться 30 000 руб., что за 5 лет покроет всю сумму приобретения данного оборудования.

3. Рассчитаем ежемесячную сумму амортизационных отчислений:

30 000 рублей / 12 мес. = 2500 руб.

Способ уменьшаемого остатка

При способе уменьшаемого остатка сумма амортизационных отчислений рассчитывается исходя из остаточной стоимости (первоначальной или текущей (восстановительной) стоимости (в случае проведения переоценки) за минусом начисленной амортизации) объекта основных средств на начало отчетного года и нормы амортизации, исчисленной исходя из срока полезного использования этого объекта.

К сведению

Субъекты малого предпринимательства могут применять коэффициент ускорения, равный 2, а по движимому имуществу, составляющему объект финансового лизинга и относимому к активной части основных средств, может применяться коэффициент ускорения в соответствии с условиями договора финансовой аренды не выше 3.

Пример 2

ООО «Альфа» приобрело оборудование стоимостью 100 000 руб., срок полезного использования — 5 лет (оборудование относится к третьей амортизационной группе).

Рассчитаем суммы амортизации по способу уменьшаемого остатка:

1. Рассчитаем годовую норму амортизации:

100 % / 5 лет = 20 %.

Следовательно, 20 % стоимости оборудования будет ежегодно уходить в счет погашения стоимости оборудования, и за 5 лет стоимость полностью будет списана.

2. Применим коэффициент ускорения, равный 2. Тогда годовая норма амортизации составит уже 40 %.

3. В первый год эксплуатации годовая сумма амортизационных отчислений определяется исходя из первоначальной стоимости, сформированной при принятии объекта основных средств к бухгалтерскому учету, — это 40 тыс. руб.:

100 000 × 40 %.

Во второй год эксплуатации амортизация начисляется в размере 40 % от остаточной стоимости на начало отчетного года, т. е. разницы между первоначальной стоимостью объекта и суммой амортизации, начисленной за первый год, и составит 24 тыс. руб.:

(100 тыс. руб. – 40 тыс. руб.) × 40 %.

В третий год эксплуатации амортизация начисляется в размере 40 % от разницы между остаточной стоимостью объекта, образовавшейся по окончании второго года эксплуатации, и суммой амортизации, начисленной за второй год эксплуатации, и составит 14,4 тыс. руб.:

(60 – 24) × 40 %

и т. д. (см. таблицу).

4. По окончании периода осталась несписанной часть первоначальной стоимости оборудования — 7776 руб. (100 000 – 92 224), поэтому необходимо «досписать» эту сумму, например, единовременно включить ее в сумму амортизации (порядок учета таких разниц должен быть отражен в учетной политике компании).

Способ списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования

В этом случае сумма амортизационных отчислений определяется исходя из первоначальной или текущей (восстановительной) стоимости (в случае проведения переоценки) объекта основных средств и соотношения, в числителе которого — число лет, остающихся до конца срока полезного использования объекта, а в знаменателе — сумма чисел лет срока полезного использования объекта.

К сведению

Как и нелинейный метод начисления амортизации, способ списания стоимости по сумме чисел срока полезного использования оборудования предполагает ускоренное списание в первые годы эксплуатации. Правда, в отличие от способа уменьшаемого остатка, данный способ позволяет списать стоимость полностью.

Пример 3

ООО «Восход» приобрело оборудование стоимостью 150 000 руб., срок его полезного использования — 5 лет, относящийся к третьей амортизационной группе.

Определим суммы амортизации:

1. Сумма чисел лет срока службы оборудования составит

1 + 2 + 3 + 4 + 5 = 15 лет.

2. Амортизация за первый год эксплуатации:

5 / 15 × 150 000 = 50 000 руб.

3. Амортизация за второй год эксплуатации:

4 / 15 × 150 000 = 40 000 руб.

4. Амортизация за третий год эксплуатации:

3 / 15 × 150 000 = 30 000 руб.

5. Амортизация за четвертый год эксплуатации:

2 / 15 × 150 000 = 20 000 руб.

6. Амортизация за пятый год эксплуатации:

1 / 15 × 150 000 = 10 000 руб.

Таким образом, вся сумма, за которую было приобретено оборудование, списана без остатка (50 тыс. руб. + 40 тыс. руб. + 30 тыс. руб. + 20 тыс. руб. + 10 тыс. руб.), но в первые периоды эксплуатации списывались более значительные суммы, чем в последующие годы.

Способ списания стоимости пропорционально объему продукции (работ)

При начислении амортизации по объектам основных средств способом списания стоимости пропорционально объему продукции (работ) годовая сумма амортизационных отчислений определяется исходя из натурального показателя объема продукции (работ) в отчетном периоде и соотношения первоначальной стоимости объекта основных средств и предполагаемого объема продукции (работ) за весь срок полезного использования такого объекта.

Данный метод начисления амортизации особенно актуален, когда есть прямая зависимость износа оборудования от степени активности его использования.

Особенно активно данный метод используется в автохозяйстве, когда списание может осуществляться на каждую тысячу километров; а также при возможности определения количества продукции, планируемой к выпуску на конкретном оборудовании за период его полезного использования.

Пример 4

ООО «Радуга» приобрело оборудование стоимостью 150 000 руб., на котором планируется выпустить 30 000 единиц продукции в период его полезного использования.

Рассчитаем суммы амортизации, если известно, что в первый год эксплуатации планируется выпустить 9000 единиц продукции, во второй год — 10 000, а в третий — 11 000 единиц продукции:

1. Сумма амортизации на выпуск 1 единицы продукции составит:

150 000 руб. / 30 000 ед. = 5 руб.

2. Амортизация оборудования за первый год эксплуатации:

5 руб. × 9000 ед. = 45 000 руб.

3. Амортизация оборудования за второй год эксплуатации:

5 руб. × 10 000 ед. = 50 000 руб.

4. Амортизация оборудования за третий год эксплуатации:

5 руб. × 11 000 ед. = 55 000 руб.

Таким образом, за первые три года эксплуатации и при выпуске всех 30 000 единиц продукции оборудование будет полностью самортизированным (45 тыс. руб. + 50 тыс. руб. + 55 тыс. руб.), т. е. его стоимость будет полностью перенесена в состав себестоимости.

4.9 Учет инфляционного обесценения денег в принятии финансовых решений

Инфляция характеризуется обесценением национальной валюты и общим повышением цен в стране.

Пусть Sa – сумма, покупательная способность которой с учетом инфляции равна покупательной способности суммы S при отсутствии инфляции.

Sa – S = DS – разница.

DS/ S = a – процентный уровень инфляции – относительная величина – темп инфляции. Тогда

Sa = S + DS = S + S × a = S(1+a).

Величина (1+a) показывает, во сколько раз Sa > S, т. е. во сколько раз в среднем возросли цены.

Ia =(1+a) – индекс инфляции.

Пусть a – годовой уровень инфляции. Через год сумма Sa1 будет больше S в (1+a) раз. Еще через год Sa2 будет больше Sa1 в (1+a) раз, т. е. больше S в (1+a)2 раз.

Через n лет сумма San будет больше S в (1+a)n раз.

Инфляционный рост суммы S при годовом уровне инфляции a то же самое, что и наращивание суммы S по сложной годовой ставке a.

Если в обычном случае первоначальная сумма PV при заданной процентной ставке превращалась за определенный период в сумму FV, то за этот же период в условиях инфляции она превратится в FVa, что требует иной %-ной ставки.

Для этого используется формула Фишера:

ia = i + a + i × a.

Зная формулу Фишера, можно избежать еще одной распространенной ошибки. Часто для пересчета %-ной ставки, учитывающей инфляцию, к величине реальной ставки доходности просто прибавляют величину темпа инфляции. Например, при i=25% и a=15% за ставку, учитывающую инфляцию, принимают 25 + 15 = 40%.

Но нужно помнить, что существует произведение i × a, величина которого тем больше, чем больше значение i и a. В нашем примере 0,15 × 0,25 = 0,0375, т. е » 4%.

5.1 Общие принципы оценки недвижимости по доходу

Собственник приобретает объект собственности в основном по трем причинам: для непосредственного использования (например, жилье), для получения доходов от данного объекта собственности либо для морального удовлетворения.

Чтобы собственность можно было считать доходной, необходимо, чтобы мотивом приобретения являлось получение дохода и соответствующий этому способ использования.

Примеры доходной недвижимости:

–  офисные помещения;

–  торговые площади;

–  производственные здания и сооружения;

–  гостиницы;

–  склады;

–  бензозаправки и т. д.

Оценка недвижимости доходным подходом основана на предположении, что стоимость недвижимости равна текущей (сегодняшней, нынешней) стоимости прав на будущий доход.

Основные действующие здесь принципы – ожидания и замещения.

Процесс пересчета текущей стоимости потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости носит название капитализации доходов. Текущую стоимость, определенную путем капитализации потока доходов, называют капитализированной стоимостью.

В соответствии с принципом ожидания на сегодняшнюю ценность недвижимости влияет ожидание тех будущих доходов, которые она должна принести. Исходя из этого, можно говорить о вероятностной природе капитализированной стоимости. В связи с тем, что вероятность знания будущих доходов никогда не равна единице, всегда необходимо понимать, что в капитализированной стоимости должна присутствовать составляющая, учитывающая риск ошибок в прогнозировании доходов. Очевидно, что чем дальше по времени удален от нас момент получения доходов, тем выше риск ошибки в его прогнозировании, тем, следовательно, выше должна быть доля риска в общей величине капитализированной стоимости.

Применительно к доходному объекту собственности принцип замещения можно сформулировать так: максимальная стоимость объекта собственности, приносящего доход, ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой доходный объект, характеризующийся аналогичными степенью риска получения и размерами будущих доходов.

Существует две основных формы получения дохода от операций с недвижимостью:

–  периодический арендный доход;

–  выручка от продажи объекта в конце периода владения.

Величина капитализированной стоимости зависит: от суммы будущих доходов, времени и частоты их получения, от структуры этих доходов.

5.2 Основные этапы оценки доходным методом

1. Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнительных объектов.

Анализ доходов включает в себя анализ динамики рынка, влияние конкуренции и инфляции, факторов ценообразования.

Например, при оценке недвижимости необходимо учесть фазу развития рынка на данном этапе. Как показывает опыт стран с развитым рынком, период между максимальным и минимальным спросом на объекты недвижимости в среднем равен пяти-шести годам.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (например, сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, его динамики. Если оценивается новый объект, велика вероятность недогрузки объекта в начале эксплуатации. В последующие периоды объем недогрузки снижается, но процент потерь все же остается.

Рассчитанная таким образом величина вычитается из потенциального валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по его поддержанию в рабочем состоянии. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности.

Расчетная величина издержек вычитается из действительного валового дохода, давая чистый доход.

4. Полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость объекта различными методами:

1) капитализации доходов (или методом прямой капитализации);

2) дисконтированных денежных потоков.

5. Текущая стоимость аннуитета.

Показывает стоимость равномерного потока платежей на сегодняшний день ( аннуитета). Первое поступление в этом потоке осуществляется в конце первого периода, а последующие – в конце каждого из последующих периодов.

S = M * {  {1-(1+i)^{-n}}  / i  }
Пример:

необходимо определить величину кредита, в погашение которого ежеквартально вносится по 35 000,00 руб. в течение 6 лет при ставке 16%.

Решение:

  1. Количество периодов (кварталов): n = 6 × 4 = 24
  2. Квартальная процентная ставка: i = 16 : 100 : 4 = 0,04
  3. Применяем основную формулу:  35 000.00 * {  {1-(1+0.04)^{-24}}  / 0.04  } = 533 643.71

5.4 Метод капитализации доходов

Капитализация дохода – это процесс пересчета потока будущих доходов единую сумму текущей стоимости.

Данный метод заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта, с помощью коэффициента капитализации. Доход от использования объекта собственности и выручка от его перепродажи капитализируется в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта.

image022_42.gif

Формула для определения стоимости объекта имеет следующий вид:

где V – стоимость; I – периодический чистый доход, R – коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации или ставка капитализации чистого дохода – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. Коэффициент капитализации включает в себя саму чистую прибыль, получаемую от эксплуатации оцениваемого объекта – доход на капитал (i), и возмещение основного капитала, затраченное на приобретение объекта – возврат капитала (of).

R= i + of.

Доход на капитал или отдача – это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями, то есть это процент, который выплачивается за использование денежных средств.

Текущая отдача показывает отношение текущих денежных поступлений от инвестиций к сумме инвестиционных затрат. Данный показатель может быть рассчитан по следующей формуле:

Текущая отдача = Ежегодный доход / Цена инвестиций.

Возврат или возмещение капитала – погашение суммы первоначального вложения. Возмещение капитала характеризуется нормой возмещения, которая, как правило, зависит от срока инвестиций, ставки текущей отдачи, ожидаемой стабильности периодического дохода и от ожидаемой суммы прироста или уменьшения стоимости капитала за период владения.

Потоки доходов, поступления которых прогнозируются равными суммами в течение неограниченного срока, следует капитализировать по ставке дисконта. Капитализация по ставке дисконта проводится также, если не прогнозируется изменение в капитальной стоимости инвестиций. В этом случае возмещение инвестиционных затрат происходит в момент перепродажи актива. Весь поток дохода является отдачей (доходом на инвестиции).

Возможны три варианта прогнозируемого изменения стоимости капитала:

1.  Стоимость капитала (основной суммы) не меняется.

2.  Прогнозируется снижение стоимости капитала.

3.  Прогнозируется повышение стоимости капитала.

5.4.1  Стоимость капитала (основной суммы) не меняется

В этом случае возмещение капитала происходит из стоимости актива при его перепродаже. Поток доходов может быть капитализирован по ставке дисконта (R = i). Такой подход применим, например, для облигаций, которые покупаются и гасятся по одной и той же цене.

Инфляционные ожидания часто оправдывают отсутствие поправки на возмещение капитала. Нередко ожидается, что повышение стоимости недвижимости в результате инфляции перекроет потери, вызванные физическим износом и устареванием объекта.

5.4.2  Прогнозируется снижение стоимости капитала

Когда ожидается, что стоимость вложенного капитала (основной суммы) уменьшится, часть или вся сумма возмещаемых инвестиций должна быть получена из текущего дохода. Поэтому коэффициент капитализации должен включать как доход на инвестиции, так и возмещение ожидаемой потери.

Существуют три способа возмещения инвестированной суммы:

1.  Прямолинейный возврат капитала.

2.  Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции.

3.  Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента.

Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга) предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями.

При прямолинейном возмещении капитала ежегодные суммарные выплаты по кредиту постепенно уменьшаются, то есть прямолинейная капитализация соответствует убывающим потокам доходов и не должна использоваться для потоков равновеликих доходов.

Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда)называется также аннуитетным. Выплаты в этом случае производятся ежегодно равными частями. При этом часть суммарного потока доходов составляет доход на капитал, остаток дохода обеспечивает возврат капитала. Та часть доходов, которая идет на возмещение капитала, реинвестируется по ставке дохода на инвестиции и к концу срока произойдет полное возмещение капитала.

Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента используется в случаях, когда инвестиции являются настолько прибыльными, что возможность реинвестирования по той же ставке процента, что и первоначальные вложения, считается маловероятной. Для реинвестируемых средств возможно получение дохода по более низкой, «безрисковой» ставке процента. Этот метод называют также методом Хоскольда.

5.4.3  Частичное возмещение капитала

Инвестиции могут терять свою стоимость частично, т. е. менее чем на 100%. При таком прогнозе норма возмещения капитала должна составлять лишь часть от полной суммы, например, только 50% от вложенной суммы.

При прямолинейном методе возврата инвестиций на возмещение капитала ежегодно надо направлять 12,5% дохода (50% / 4 года). При этом коэффициент капитализации составит 12% +12,5% = 24,5%.

При аннуитетном возмещении капитала возврат инвестиций должен составить 50% от фактора фонда возмещения 0,209, т. е. 0,1045. В этом случае коэффициент капитализации равен 0,12 + 0,1045 = 0,2245.

5.4.4  Разделение на составляющие

Разделение на составляющие заключается в разделении инвестиций на инвестиции, относящиеся к земле, и инвестиции, относящиеся к зданиям. Считается, что доход от земли и ее стоимость (например, 50%) будут оставаться постоянными на протяжении неограниченного периода времени. Доход, приписываемый зданию, будет постепенно снижаться, поэтому 50% инвестиций должны быть возвращены к концу срока.

5.4.5  Прогнозируется повышение стоимости капитала

В случае, когда ожидается повышение стоимости первоначально вложенного капитала, а текущий доход может быть достаточно низким, при определении коэффициента капитализации следует вычесть надбавку на будущий прирост капитала из ставки дисконта.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...