Долевое строительство 2021: как получить финансирование застройщику

Проектное финансирование жилищного строительства – получение целевого кредита под постройку многоквартирного дома для застройку. Гарантия получения кредита, достаточного для завершения стротельства.

Содержание

Что было до

Покупать недвижимость дешевле, когда она еще не построена, – это аксиома. Инвестируя деньги в новострой, покупатель приближает заветный день владения ключами и при этом экономит, а застройщик получает необходимые средства немедленно и не платит с них проценты заемщику, а значит, может реализовать жилье дешевле. Такое финансирование строительства называется долевым, именно оно доминировало на рынке недвижимости РФ до последнего времени.

Как учитываются банковские комиссии по кредитному договору на проектное финансирование?

Естественно, при оплате еще не существующих зданий риск достаточно велик. Дольщики, внесшие свою часть денег, могут остаться без жилья или получить его значительно позже договорного срока, если стройка по каким-либо причинам окажется «замороженной». За 20 последних лет число обманутых плательщиков сильно выросло, Минстрой называет цифры от 46 тыс. до 200 тыс. человек – и это только в Московской области. Назрела необходимость радикального пересмотра законодательства в этой сфере, а именно в сторону иного распределения рисков и повышения ответственности застройщиков.

Какие существуют способы обеспечения исполнения обязательств в рамках проектного финансирования в сфере строительства?

Почему в Банке ДОМ.РФ

Необходимы только
земельный участок и ИРД

При достаточной устойчивости проекта собственное участие может быть ограничено только земельным участком и ИРД

Удобный
кредитный калькулятор

Можно самостоятельно рассчитать индикативные условия кредитования до подачи заявки сразу после регистрации в Личном кабинете застройщика

Клиент управляет
условиями кредита

Клиент управляет стоимостью финансирования, выбирая стратегию продаж и уровень собственного участия

Личный кабинет застройщика

В кабинете можно подать заявку на получение проектного финансирования и отслеживать статус её рассмотрения. Инструкция по заполнению заявки находится в анкете ЛКЗ

Открытый продукт

Мы предлагаем открытый для клиента продукт, который будет стандартом для всей банковской индустрии в отношении кредитования жилищного строительства

Постоянное снижение ставки

Средневзвешенная процентная ставка постоянно снижается в зависимости от готовности объекта и наполнения счетов эскроу средствами дольщиков

Условия кредитования

Требования к застройщику

Требования к проекту

Лимит кредитования

до 100% согласованного бюджета за вычетом собственных средств

Срок кредитования

до 5 лет

Цель кредитования

оплата расходов на строительство, а также иных согласованных расходов застройщика на инвестиционной фазе

Процентная ставка

средневзвешенная, рассчитываемая каждый день и изменяющаяся в зависимости от объема средств на счетах эскроу (возможно снижение до 0,01%).

Ключевые требования
к застройщику

  • Отсутствие недоимок по налогам, сборам, а также существенных исковых требований
  • Отсутствие кредитов, за исключением акционерных займов
  • Достаточная финансовая устойчивость проекта

Ключевые отлагательные условия для получения финансирования

  • Предоставление полного комплекта проектной и исходно-разрешительной документации
  • Оформленные земельные отношения на срок строительства
  • 1 зарегистрированный ДДУ со счётом эскроу

Банк осуществляет финансирование до 100%
согласованного бюджета проекта, который включает:

  • Затраты, необходимые для реализации проекта на инвестиционной фазе и на эксплуатационной фазе до даты раскрытия счетов эскроу
  • Иные расходы застройщика на инвестиционной фазе, связанные с реализацией проекта, согласованные с Банком и включённые в бюджет проекта

Проблематика и радикальная смена пути решения

Несмотря на то, что законодательные акты, регулирующие рынок долевого строительства, ужесточаются с каждым годом, и постоянно входят в силу определенные поправки, призванные защитить дольщиков от рисков, все это не приводит к ощутимым результатам. По-прежнему в разных регионах страны застройщики сталкиваются с неразрешимыми проблемами, которые препятствуют завершению строительства и дольщики вынуждены искать способы, позволяющие отстоять их интересы.

Вероятно, в Министерстве строительства и ЖКХ стали рассматривать закон ФЗ-214 несколько под другим углом и пришли к выводу, что при долевом строительстве, в принципе, невозможно исключить риски. Как бы то ни было, в конце октября 2017 года министр Михаил Мень рассказал журналистам о соответствующем распоряжении Президента. О сроках перехода пока ничего неизвестно, так как сейчас не понятно, как такой переход можно реализовать технически. Собственно, также не очень понятно, какие изменения вызовет очередная забота государства о гражданах, желающих с минимальными затратами улучшить свои жилищные условия.

Новые правила долевого строительства: впечатления застройщиков

Эксперты и даже представители власти признают, что новые правила долевого строительства встряхнули рынок, став для него серьезным стрессом. Но, с другой стороны, произошел своего рода естественный отбор: на плаву остались те компании, который имеют достаточный запас прочности и, как следствие, более надежны для дольщиков.

Марина Кротова, коммерческий директор компании «ВДК» из Воронежа, не считает введение новых правил строительства каким-то серьезным катаклизмом.

Марина Коротова,
Коммерческий директор компании «ВДК» (г. Воронеж)

Люди, ведущие честный бизнес, подстроятся под любые реалии. Эта система выдавила тех, кто под реалии подстроиться не смог. Просто не бывает ничего — да, сложности есть, но это объективно. Мы как работали, так и работаем, однако наша компания кредитовалась в банках и до введения проектного финансирования — нас и раньше контролировали банк и Госстройнадзор.

Представитель воронежской компании отметила, что наличие проектного финансирования должно внушать доверие дольщикам — значит, строительство объекта контролируется банком-кредитором и другими органам. Это гарантия того, что жилье будет сдано в эксплуатацию в срок. Счета эскроу, в свою очередь, гарантируют сохранность и возврат денег дольщика в любом случае — даже если что-то пойдет не так.

Финансовый директор компании «ННДК» (г. Нижний Новгород) Ольга Назарова также отметила, что новые правила ничего кардинально не поменяли: компания и раньше открывала кредитные линии для реализации своих проектов, хотя иногда их не приходилось использовать.

Ольга Назарова,
Финансовый директор компании «ННДК» (г. Нижний Новгород)

У нас всегда была установка иметь „кредитное плечо“, чтобы не ставить график строительства в зависимость от плана продаж. 1 июля 2019 года не явилось для нас чем-то страшным, мы продолжаем работать в том же режиме.

Проектное финансирование жилищного строительства в соответствии с 214-ФЗ

Проектное финансирование призвано обеспечить затраты застройщика в размере до 85% от бюджета проекта. Сумма кредита зависит от схемы финансирования и определяется по результатам оценки финансовой модели проекта. Банк предложит различные структуры финансирования с учетом законодательных требований, применяемых к объекту в зависимости от даты разрешения на строительство. Финансирование возможно сроком до 5 лет (7 лет — для проектов комплексной застройки).

85%

Обеспечение затрат застройщика

Предложение структур финансирования

5 лет

Возможный срок финансирования

ДДУ: причины отмены

Форма долевого участия в строительстве жилищных объектов в России существует более 20 лет. В последние 10 лет именно долевое финансирование выступило основным стимулирующим фактором роста объемов нового жилищного фонда. Однако вместе с бурным подъемом на рынке образовалось довольно большое количество острых проблем. Это прежде всего: 

  • объекты незавершенного строительства,
  • срыв сроков сдачи жилых домов,
  • пострадавшие покупатели жилья.

По данным РБК, на конец первого квартала 2018 года на территории нашей страны было зафиксировано 842 жилищных объекта с проблемным статусом. Это 1261 жилой недостроенной дом, где должны были проживать, согласно заключенным договорам долевого участия, 80,3 тысячи дольщиков. Все они являются пострадавшими, которым должна быть выплачена компенсация. Как показывает статистика, число проблемных объектов продолжает расти с каждым месяцем, даже несмотря на тот факт, что часть домов достраивается. Всего же на 1 июля 2018 в России заключено 1 100 000 договоров долевого участия. Если же говорить о денежном объеме рынка, то это 3,4 триллиона рублей.                                      

Как застройщикам вести бухгалтерский учёт в 2021 году

Переход к проектному финансированию строительства отразился на бухгалтерском учете — работа с эскроу-счетами отличается от бухгалтерского учета операций с обычными банковскими счетами. Счет открывается при приобретении недвижимости, акций, услуг и работ. Долевое строительство в 2021 году на каждой стадии реализуется за счет собственных денежных средств или целевого кредита. Каждый собственник будущих квартир в доме размещает свои деньги на эскроу-счетах. Средства перечисляются застройщику после завершения строительства, во время процесса воспользоваться деньгами, находящимися на счету, невозможно.

Напомним, что деньги на эскроу-счетах к активам не относятся, но нуждаются в отображении в бухгалтерской отчетности на забалансовом счете. Применяется счет 008 (полученные обеспечения обязательств и платежей). Сумма затрат застройщика на возведение собирается по дебету счета 08.

Понятие проектного финансирования

Проектное финансирование представляет собой способ привлечения средств для обеспечения долгосрочного инвестиционного проекта. Его еще называют инвестиционным кредитом. Особенностью способа является то, что деньги выдаются не под государственную или корпоративную гарантию и не под залог имущества, а под тот денежный поток, который будет генерировать проект после его завершения. С точки зрения традиционного кредитования токая ссуда выглядит малообеспеченной и рискованной.Проектное финансирование отображено на фоне документации.

Получить государственные гарантии удается далеко не всем, а получение залога под наличные активы может быть затруднено их высокой степенью износа и, соответственно, низкой стоимостью. В инвестиционном кредите главными гарантиями для заимодателей могут выступать лицензия, разработка и использование особо ценных активов, право пользования, производство продукции.

В мире практика инвестиционного кредитования уже достаточно развита, однако, для России она все еще дело непривычное. Ссудить средствами перспективный, но рискованный стартап, большинство банковских организаций не рискнет. Однако когда формируется команда из известных профессионалов, а сама инициатива сулит хорошую прибыль, то шансы получить необходимый капитал значительно возрастают.

В виде инструментов финансирования по инвестиционному кредиту могут выступать акционерный капитал (прямые инвестиции), аккредитивы, банковские ссуды, лизинг, а иногда – товарные кредиты. Спросом пользуются проекты с потенциальной высокой доходностью, такие как строительство жилья, индустриальных и коммерческих объектов, налаживание выпуска нового востребованного на рынке вида продукции, перепрофилирование или модернизацию предприятия.

С целью получения такого рода финансирования для внедрения задумки обязательно создается проектная компания в виде отдельного юридического лица. Деньги выделяются на реализацию определенных целей, статьи затрат четко определены, и заемщик не может их менять по своему желанию. Если при корпоративном финансировании все риски ложатся на компанию-организатора, то при инвестиционном кредите риски делятся между инициатором, банком-кредитором и заемщиком.

В России очень редко выделяется полная сумма на всю инициативу, чаще всего банкиры требуют, чтобы заемщик вложил часть собственных средств, обычно в объеме 25-40% от общей суммы.

При этом начальные работы (FEED, ТЭО, проектная документация) оплачивает инициатор замысла, а кредитные день подключаются на этапе строительства. После окончания инвестиционной фазы новые созданные активы закладываются банку под полученный кредит.

Чтобы уменьшить вероятность убытков при таком рискованном кредитовании, банки проводят детальную экспертизу, составляют бизнес-планы, ТЭО, финансовые модели, маркетинговые исследования. Это заставляет все стороны более глубоко вникать в специфику бизнеса, понимать процессы, которые в нем происходят. Если речь идет о строительстве “с нуля” или модернизации уже существующего объекта, то обращается внимание на наличие в собственности или на условиях долгосрочной аренды земельного участка. Кроме того, большое значение имеет организация, которая будет осуществлять строительно-монтажные работы.Финансовый анализ

Существуют две основные формы выделения средств при таком виде обеспечения инициативы:

  • Софинансирование. При нем все кредиторы объединяются в единый пул (синдикат, консорциум), и с заемщиком заключается единый кредитный договор.
  • Параллельное независимое финансирование. В этом случае каждая банковская организация обеспечивает деньгами свой субпроект (часть общего начинания), заключая отдельный кредитный договор с заемщиком.

Инвестиционный кредит иногда называют “финансирование с регрессом”, то есть с требованием о возвращении займа. Выделяют три главные формы выделения средств:

  • С полным регрессом. Деньги выделяются при наличии каких-то гарантий, риски принимает на себя заемщик, поэтому стоимость такого займа достаточно низкая, а средства выдаются быстро. Чаще всего эта форма применяется для выдачи экспортных кредитов, а также обеспечения строительства неприбыльных или малоприбыльных объектов, имеющих социальное значение.
  • Без права регресса. Это более опасная для банка схема, от заемщика никаких гарантий нет, финучреждение принимает на себя все риски. Соответственно, цена таких денег высока. Этот вид обеспечения применяется достаточно редко и только относительно проектов, направленных на изготовления конкурентоспособной продукции при помощи самых современных технологий с возможностью быстрого возврата денег. Также должны быть договора с поставщиками ресурсов и рынки сбыта для продукции.
  • С ограниченным правом на регресс. В этом случае риски распределяются между участниками. Заемщик отвечает за строительство, а банк – за эксплуатацию объекта. В успехе начинания и его прибыльности заинтересованы все стороны, поэтому такие проекты часто продвигаются очень активно.

В отличие от обычного кредитования, перед принятием решения об инвестиционном кредитовании срок рассмотрения поданной заявки более продолжителен и может составлять от нескольких месяцев до полутора лет.

Проектное финансирование: требования к застройщикам 2021

Проектное финансирование строительства призвано укрепить существующий рынок недвижимости, оставив на нем только сильных игроков. Мелким игрокам скорее всего придётся уйти с рынка, поскольку им сложнее получить финансирование или кредит.

Чтобы получить разрешение на возведение объекта в рамках проектного финансирования, нужно соответствовать ряду требований:

  1. Компания должна иметь не менее 10% суммы от общей стоимости возводимого объекта по данным имеющейся проектной документации.
  2. Застройщик должен подтвердить наличие указанного объема средств на своем расчетном счете. В территориальный орган власти вместе с проектной декларацией нужно представить соответствующие подтверждающие документы.
  3. Застройщик не должен выпускать и выдавать никакие ценные бумаги, за исключением акций.
  4. У компании должны отсутствовать текущие просрочки по целевым займам и кредитам. Исключение — просрочки касаются текущего разрешения.
  5. Имущество застройщика на должно использоваться для исполнения обязательств перед третьими лицами.
  6. В арсенале компании должен быть хотя бы один успешно реализованный строительный проект площадью — не менее 5000 квадратных метров.
  7. Застройщик не должен заниматься никакими другими видами деятельности, кроме строительства.

Как решил закон

В октябре 2017 года, проводя совещание по проблеме обманутых дольщиков, Президент РФ принял решение о переходе от долевого финансирования строительства к проектному. О начале действия этой программы было принято Постановление Правительства РФ от 15.02.2018 № 158 «О программе «Фабрика проектного финансирования»», которая и должна создать обновленный механизм инвестирования.

Новая схема должна заработать в ближайшие три года.

Новшества и особенности проектного финансирования

Проектное финансирование: миссия выполнима

Представители банков, в свою очередь, говорят о том, что, будучи кредиторами, как никто заинтересованы в надежности заемщиков. При этом подход к каждому проекту, претендующему на финансирование, индивидуальный.

«Условия финансирования для разных застройщиков в одном банке могут отличаться, — говорит Екатерина Першина, глава отдела проектного финансирования Банка ДОМ.РФ. — Это зависит и от региона, и от локации объекта, и от класса жилья, от конкурентной среды и маркетингового поля. Однако есть единые критерии оценки проекта, они одинаковы для всех застройщиков — в первую очередь, запас прочности проекта».

Директор по развитию крупного корпоративного бизнеса Филиала Приволжский Банка Отрытие Марина Миннингалеева отметила, что наиболее комфортные условия кредитования — у групп компаний. По её словам, сейчас многие банки предпочитают давать кредиты отдельным юрлицам, но под гарантии группы компаний.

«Застройщику это дает определенную свободу действий — он может брать кредиты под разные проекты в разных банках, так как заемщиками выступают разные юрлица, входящие в одну группу», — рассказала Миннингалеева.

Девелоперы, в свою очередь, сетуют на то, что выбор банков, где можно запросить проектное финансирование, в регионах не та и велик. Причина — в необходимости проводить строительный аудит, но не в любом кредитном учреждении есть штатные специалисты. Если таковых нет, застройщикам предлагают воспользоваться услугами независимых экспертов, а этом дополнительные временные и денежные затраты. В итоге в выигрыше остаются те банки, которые имеют собственных специалистов в этой сфере, а их за пределами двух столиц не так много.

Год с проектным финансированием и эскроу: эксперты строительной и банковской сферы рассказали о проблемах и достиженияхФото: pixabay.com/mwitt1337

При этом сейчас банковская сфера старается быстро и эффективно адаптироваться к новым реалиям, создавая всё новые и новые продукты для застройщиков — в частности, речь идет о бридж-кредитах, которые даются до вхождения в проектное финансирование и могут быть потрачены на приобретение прав на землю, экспертизу, разрешительную документацию и т. д. Это выход для тех компаний, которые имеют ограниченное количество собственных средств.

Глава отдела финансирования недвижимости Волго-Вятского Банка ПАО Сбербанк (Татарстан) Гузель Ногуманова отметила, что уже есть в наличии и находятся в разработке новые продукты, направленные на то, чтобы сделать сотрудничество с застройщиками более удобным и обоюдовыгодным. Другие банки тоже активно работают в том направлении.

«Сейчас разрабатывается продукт для низколиквидных площадок, которые имеют место по России, — рассказала Ногуманова. — Многие застройщики уходят из больших городов в районы, поэтому он может быть востребован».

Эксперты сошлись во мнении, что нововведения, связанные с долевым строительством, дали толчок для развития банковской сферы, которая сейчас находится в поиске актуальных решений и интересных предложений для строительного бизнеса.

Что нужно знать о кредитовании застройщиков в 2021 году

Кредитование застройщиков в 2021 году возможно при представлении следующих документов:

  • Бизнес-план. В обязательном порядке должен включать графики финансирования проекта, график сдачи площадей, прогнозные денежные потоки.
  • Документы, подтверждающие, что у застройщика есть собственный капитал для реализации проекта.
  • Правоустанавливающие документы на строительный участок.
  • Разрешительные и исходно-разрешительные документы, предусмотренные требованиями законодательства РФ.
  • Технические условия подключения строящегося объекта к коммуникационным линиям.
  • Документы о комплексном освоении территории.
  • Все договоры, которые заключаются в рамках реализации проекта (договоры подряда, договоры страхования и пр.).
  • Информация об основных участниках проекта.
  • Иные документы, характеризующие текущий строительный проект.

Как дольщику узнать на какие деньги строится его новостройка?

Каким образом финансируется строительство того или иного объекта, в том числе о проектном финансировании, о финансовом состоянии застройщика, о рисках и страховании этих рисков (если таковое имеется) покупатель может узнать из проектной декларации. Проектная декларация публикуется на официальных сайтах застройщика или самого объекта, а также должна быть предоставлена застройщиком для ознакомления любому лицу по первому требованию.

Суть проектного финансирования

Если в долевом строительстве были только два активных участника – дольщик (будущий владелец жилья) и застройщик (девелопер), то в проектном между ними появляется посредник, гарантирующий взаимную ответственность.

Ключевые особенности проектного финансирования

  1. Средства на застройку девелопер получает от кредитного учреждения – инвестора либо использует свои собственные.
  2. Прежде чем дать кредит, банк изучит компанию-застройщика и отсеет подозрительных или ненадежных партнеров, не соответствующих установленным требованиям.
  3. Проинвестировав стройку, банк получает возможность контроля расходов для профилактики нецелевого использования.
  4. Для получения средств создается специальная организация – проектная компания, специально под данный конкретный проект.
  5. Заем будет выдан только тогда, когда будут утрясены все организационные вопросы: подбор кадров, получение разрешений, договоренности с поставщиками и т.п., то есть составлен убедительный бизнес-план.

Проектное финансирование: в чем основная идея

Проектное финансирование, по замыслу государства, должно стать эффективным инструментом, который позволит решить проблему с пострадавшими дольщиками. Эта тема достигла своего пика в конце прошлого года, когда были заморожены сразу несколько крупных девелоперских проектов. Именно в этот момент Правительству были даны поручения по поиску альтернативы схемы долевого строительства.

Основное отличие проектного финансирования от традиционного ДДУ заключается в том, что теперь в цепочке «девелопер-покупатель» появится новое звено – Банк.

При этом банк сможет оказывать влияние на распределение поступающих финансовых потоков и производить оперативный мониторинг деятельности застройщика. Все подобные наблюдения банк будет осуществлять на протяжении всего строительства. Это застрахует потенциальных покупателей от нарушения установленных сроков, потери финансовой устойчивости застройщика и других серьёзных проблем: ведь теперь можно просто заменить девелопера на другую, более стабильную, компанию. Все риски при проектном финансировании будут возложены непосредственно на банк. А банк, со своей стороны, будет более осторожно рассматривать варианты кредитования застройщика.  

Таким образом, в текущей ситуации мы наблюдаем самое масштабное преобразование в отрасли жилищного строительства за всю историю современной России. Проектное финансирование может решить проблему обманутых дольщиков. При этом может назреть ситуация, при которых небольшие девелоперские компании просто уйдут с рынка. Еще одной проблемой станет неизбежное увеличение стоимости квадратного метра. 

Монополизация рынка путем вытеснения застройщиков?

Единственным фактором, вселяющим оптимизм, является возможный срок реализации задумки – эксперты полагают, что схема проектного финансирования заработает лет через 10 – 15. До этого все будет как раньше, подписание ДДУ и оплата по договору. Однако уже с 2018 года в силу вступят новые поправки к ФЗ-214, которые сами по себе способны сократить количество застройщиков. Речь идет о требованиях к размеру уставного капитала застройщика, привлекающего средства, к размеру собственного капитала, который является частью всего объема средств,  необходимых для строительства, а также о необходимости взносов в Компенсационный фонд.

perexod_ot_dolevogo_stroitelstva_3.jpg

Итак, предстоят коренные изменения законодательства, регулирующего строительную отрасль. Как эти изменения отразятся на застройщиках и на потенциальных покупателях квартир в новостройках? Novostroev.ru выясняет у крупнейших игроков рынка недвижимости Москвы и Подмосковья.

На что обращают внимание банки

Банкам важно исключить или минимально минимизировать риски утраты залога и ввода объекта в эксплуатацию.

Важны финансовые показатели проекта, отражённые в бизнес-плане. В частности:

  • динамика продаж квартир;
  • критерии устойчивости проекта;
  • окупаемость.

Среди частых причин отказа застройщикам в кредитовании чаще всего фигурируют:

  • отсутствие необходимого обеспечения по кредиту;
  • недостаточность собственных средств;
  • неполный пакет документов;
  • иски дольщиков по другим проектам застройщика.

Оценка имущественных прав для получения кредита

Пару слов о пути привлечения кредитных средств застройщиками. После проведения предварительных работ:

  • оформления прав на земельный участок;
  • проведения изыскательских работ;
  • подготовки проекта застройки;
  • получения разрешения на строительство,

необходимо обращаться в банк для рассмотрения возможности получения проектного финансирования. Поддерживать «теплые отношения» с банком имеет смысл и на более ранней стадии, но реальное движение может начинаться именно на данном этапе.

Банк принимает в залог по рыночной стоимости, определенной независимой оценочной компанией, 2 объекта:

  • незастроенный земельный участок;
  • имущественные права на строящееся жилье.

Если по первому объекту все предельно понятно, и на нашем сайте можно прочитать процедуру оценки земельных участков, то на втором объекте необходимо остановиться детальнее.

Под имущественными правами понимается суммарная цена продажи всей возводимой недвижимости, без учета скидок. Чаще всего в многоквартирных жилых домах все помещения сегментируются следующим образом:

  • Квартиры по количеству комнат. Студии, 1-, 2-, 3-х комнатные квартиры;
  • Коммерческие помещения. Это могут быть торговые помещения на первом этаже и офисный блок на втором этаже;
  • Паркинг в подвале жилого дома.

Работа оценочной компании включает в себя подробный анализ проекта и проведение расчета. При этом, оценщику необходимо обосновать все сделанные выводы рыночными данными. Основные этапы при выполнении оценки имущественных прав:

  • Изучение проекта застройки. Необходимо понять актуальность проекта и соответствие его текущим требованиям рынка: возможный спрос на подобные планировки и такой проект.
  • Анализ конкурентов: изучение ближайшего окружения, условия приобретения недвижимости, отзывах от покупателей, формирование вывода о позиционировании. На данном этапе также проводится анализ и сопоставление планировок квартир в рассматриваемом проекте и у конкурентов;
  • Анализ рынка в целом. Средние цены в городе, спрос-предложение, объем; возможности рынка.

Плюсы и минусы проектного финансирования

Для покупателя жилья ситуация окажется практически неизменной: как и прежде, он может заключить договор, по которому вносит свою долю средств. Разница в том, что его деньги попадут не к застройщику, который потратит их по своему усмотрению, а в кредитную организацию, которая выдаст их девелоперу только под тщательно разработанный план и проконтролирует распределение.

Плюсы для покупателей жилья

Для плательщиков проектное финансирование предлагает в основном преимущества.

  1. На рынке будет уже готовое жилье, а не недострой, покупатель сразу же может вступить в право собственности.
  2. Убраны риски недостроя, долгостроя или переплаты за конечный результат (вернее, эти риски переложены на девелопера или инвестирующий банк).
  3. Повышение предложения за счет насыщения рынка новостроев.
  4. Сбалансирование цен на аренду жилья.

Возможные минусы для покупателей

Риски для будущих собственников минимизированы, в этом и заключалась цель введения проектного финансирования.

Главный момент, который может оказаться неприятным для плательщика средств: не получится, как раньше, «вложить» деньги в жилье с целью их сохранения. Многие россияне платили взносы за квартиру, а когда она была готова, то ее цена увеличивалась по сравнению с оплатой в 2-3 раза. Готовое жилье можно было продать и заработать значительную сумму. С проектным финансированием разница в стоимости будет всего 15-20%, то есть недвижимость перестанет быть выгодной статьей «вложения» сбережений.

Также эксперты прогнозируют некоторый рост стоимости жилья – это необходимо, чтобы компенсировать переложенные на застройщиков и кредиторов риски.

Потерять часть денег плательщик может, если обанкротится не застройщик, а банк, давший кредит: страховые выплаты по счетам, которые покрываются Агентством по страхованию вкладов, лимитированы 1,4 млн руб.

ВАЖНО! Возможно, лимит страхового покрытия возрастет до 10 млн руб. Эту поправку прорабатывает в настоящее время Министерство финансов РФ.

Плюсы для застройщиков

Девелоперы не слишком довольны новым законом, поскольку он практически не оставляет возможности обогатиться за счет дольщиков. Но добросовестные компании, не имеющие целью обман и наживу, видят в проектном финансировании немало плюсов:

  • строительный проект будет гарантированно профинансирован полностью;
  • крупные компании, устойчивые с точки зрения финансов, не будут чувствовать конкуренции в лице мелких девелоперов;
  • Центробанк РФ обещал снизить ключевую ставку, что уменьшит проценты по строительным кредитам;
  • заемщик не вынимает средства из своего бизнеса: доля собственных средств в проектной компании, которая организуется как отдельное юрлицо, обычно не превышает 20%;
  • можно брать долгосрочные кредиты без риска для своих основных средств.

Возможные сложности для застройщиков

Проект перехода на альтернативное долевому финансирование еще не прошел практическую «обкатку», эксперты считают его «сыроватым». Многие детали выяснятся в процессе внедрения. Что пугает девелоперов:

  • застройщиков станет меньше (не все выдержат строгий банковский отбор), а значит, вырастет риск монополизации;
  • дополнительная зависимость от банковских структур (контроль, жесткие требования к ведению документации и т.п.);
  • необходимость выплаты процентов по взятому кредиту;
  • не все банки могут сопровождать проектное строительство, а у многих из них в современный период нестабильной экономики отзывают лицензии;
  • риск долгостроя и конечного удорожания лежит на самом застройщике;
  • покупать участки под строительство в кредит на средства дольщиков нельзя: банк кредитует строительство только после погашении кредита на землю, если таковой был;
  • схема «один проект – один застройщик» существенно затрудняет комплексное проектирование и строительство;
  • неясен вопрос выплаты процентов по кредиту – если банк потребует их сразу, откуда застройщику взять эти средства, ведь квартиру он продаст лишь после окончания проекта.

Какие альтернативные модели финансирования строительства существуют

Застройщики активно ищут новые финансовые схемы привлечения денежных средств, более выгодные по сравнению с проектным финансированием.

Альтернативное финансирование допускается действующим законодательством. Например:

  • Возведение объекта за счет застройщика с целью последующей перепродажи квартир или собственного эксплуатирования площадей в хозяйственных целях. Речь идет о переуступке прав собственности, девелоперы выкупают у себя определенную часть квартир, чтобы не задействовать кредиты и не нарушать закон. Далее квартиры перепродаются по договору цессии, вырученные средства направляются на погашение кредита.
  • Кооперативная модель (ЖСК). Жилищные кооперативы — это некоммерческие организации (п. 3 ст. 50 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации). Кооператив не имеет основной целью извлечения прибыли. По сути — это касса взаимопомощи. Члены ЖСК — пайщики собственными средствами участвуют в постройке многоквартирного дома. Все они имеют равные возможности и права. Помните об ограничениях: ЖСК не может строить несколько домов одновременно, а высота возводимого дома не может быть выше трёх этажей (ред. от 30.11.2011 ФЗ № 349, ред. от 13.07.2015 ФЗ № 236).

Есть и другие модели финансирования: создание простого товарищества (модель совместной деятельности), участи в уставных капиталах застройщиков («корпоративная» модель), строительство за счёт заказчика (агентская модель) и проектная модель финансирования.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...